Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные
Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.
Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой». Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя). Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.
Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком. Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА , то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку». Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда. В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%. Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.
Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются сегодня на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог. Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность. Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится. За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме.
Покупка залоговой квартиры за наличные
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.
Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка
Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.
Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру. Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.
С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре. Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках. А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты. История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт. Потом она получила предложение работы и уехала «на севера». Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона. Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери. Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка.
Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.
Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир
Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку. Следует обратить внимание на такой момент. На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк. Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка. Некоторое время квартира находится под двойным залогом. Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается. После чего происходит регистрация сделки.
Что надо узнать, прежде чем решиться на покупку залоговой квартиры
1. Где находится закладная на квартиру?
По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации. Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк. Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто. Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц. Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк.
Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.
Александр Рыбин, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»:
Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают. Покупатель не готов ждать лишний месяц. Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы. Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК. Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ. Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ. В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка.
Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных. Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.
2. Какова причина продажи?
Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась. Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производств на сайте ФССП России. Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет. Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту. Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об опасности квартир , продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.
3. Есть ли в квартире «военная ипотека»?
Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя. Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.
4. Сколько залогодержателей у квартиры?
Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.
Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:
На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца. То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры. Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.
Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.
Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:
Случай из практики. Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка. Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию. И тут Росреестр приостанавливает сделку. Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры. И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца. Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН. В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.
5. Использовался ли при покупке квартиры маткапитал?
Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.
Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.
Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:
Сделка с такой квартирой занимает очень много времени. За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу. Всё это длится недели, а то и месяцы. За это время продавец может передумать. В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит. Возвращать свои деньги ему придётся через суд. Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку.
👉 Metrtv.ru – здесь продают и сдают в аренду недвижимость Екатеринбурга и Свердловской области. Объявления от собственников, риэлторов и застройщиков.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами, при покупке которых использовался маткапитал .
Что делать, если недвижимость обременена залогом? Как продать или купить квартиру в ипотеке?
Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город?
Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.
Квартира в залоге у банка — что это значит?
На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?
Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.
Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.
Инструкция по продаже жилья через задаток
Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.
Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.
Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.
Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.
Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.
Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.
Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.
Продажа недвижимости через торги
Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион.
Приводим причины, по которым арестовывают жилье.
У владельца недвижимости долги по налогам.
Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.
Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.
Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников. Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости. Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.
Продажа недвижимости с ипотечным долгом
Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру. Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к. менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов.
Документы для продажи залоговой квартиры
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу
Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.
Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.
© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.
Что делать, если недвижимость обременена залогом? Как продать или купить квартиру в ипотеке?
Когда покупаете квартиру в ипотеку на 10–15 лет, не можете даже предположить, что будет в будущем. За это время люди меняют работу, женятся, рожают детей, а некоторые задумываются о переезде в другой город. Продать ипотечную квартиру разрешается в любых случаях. Исключения — банк отказывается принимать заявку или у вас есть долги по ипотеке. Почему банк отказывает и как продать квартиру — читайте в статье.
Как продать ипотечную квартиру?
Чтобы продать ипотечное жилье, требуется разрешение банка. Если хотите продать недвижимость без согласия банка, сделать это возможно только после погашения долгов по ипотеке. Чтобы получить одобрение на проведение сделки, обратитесь в банк, где оформляли ипотеку и попросите разрешение о продаже. Ждать ответ от банка придется в течение месяца.
Выплата ипотеки досрочно
Найдите покупателя и возьмите с него задаток, которого будет достаточно для выплаты долга по ипотеке. Этими деньгами вы расплатитесь с банком, который снимет обременение. Схема продажи следующая.
Берете разрешение в банке и высчитываете оставшийся долг.
Составляете договор купли-продажи и заверяете документ у нотариуса.
Выписываете всех жильцов из квартиры.
Получаете задаток, который соответствует сумме ипотечного долга.
Вносите деньги в банк.
Передаете права собственности и получаете остаток денег от покупателя.
Погашение ипотечного долга по ходу сделки
Здесь в качестве получателя задатка выступает банк. Схема продажи ипотечного имущества выглядит так.
Получите одобрение банка и рассчитайте остаток долга.
Покупатель откроет одну ячейку для выплаты остатка долга вам, а другую ячейку для суммы непогашенной ипотеки.
Сделка регистрируется после составления договора купли-продажи.
Вы из депозитарной ячейки получаете деньги, чтобы рассчитаться с долгами.
Залоговое обременение переходит к покупателю.
Остаток денег перечисляется банку и залоговое обременение снимается.
Это безопасный вариант проведения сделки — весь процесс передачи прав собственности и денег от продавца к покупателю контролируется банком.
Как быстро подготовить квартиру к продаже — читайте здесь.
Продажа недвижимости с долгами по ипотеке
Если у покупателя нет денег, чтобы полностью закрыть ипотечные долги, воспользуйтесь схемой переоформления ипотечных обязательств на другого человека. Учитывайте только, что условия по ипотеке для вас могут поменять. Здесь все будет зависеть от вашего ежемесячного дохода, пенсионных отчислений и кредитной истории. Схема продажи выглядит так.
Вы получаете одобрение банка.
Находите покупателя, у которого будет достаточно денег, чтобы рассчитаться с оставшимся ипотечным долгом.
Заключаете договор задатка и оформляете сделку у нотариуса.
Деньги переводят в банк для оплаты ипотеки.
Снимают залоговое обременение.
Покупатель оформляет новую ипотеку на сумму, которую должен вам отдать.
Банк выдает деньги покупателю, которыми он рассчитывается с вами как с продавцом.
Риск для обеих сторон в этом случае минимальный. Но процесс оформления сложный, поэтому не каждый захочет связываться с такой сделкой.
Банк продает недвижимость
Если нет денег на выплату долгов по ипотеке, попросите банк продать недвижимость за вас. Банк будет продавать квартиру на специальных площадках. И для реализации такой схемы требуется согласие банка и заемщика.
У этого способа продажи большой минус — при продаже недвижимости устанавливается низкая цена. В итоге вы можете ничего не получить за квартиру, а все деньги пойдут на погашение ипотечных долгов. Банк не волнуют ваши интересы, для него главное — вернуть деньги.
Что делать, если банк не дает согласие на продажу?
Банк вправе отклонить заявку на продажу квартиры. Но это не значит, что вы не продадите такую квартиру. Найдите покупателя, который внесет наличными задаток, равный сумме долга по ипотеке. Эта сумма может достигать один-два или более миллионов рублей. Других вариантов у вас нет.
Если найдете покупателя, который согласится на внесение задатка равного сумме долга, снимите обременение и рассчитайтесь с ипотечными долгами. Остаток суммы получите после подписания сделки.
Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?
Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.
Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.
Требуется ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?
Когда вы продаете ипотечное жилье, это не освобождает от выплаты налога. Налог с продажи квартиры составляет 13%, но если вы владеете недвижимостью более пяти лет, платить государству ничего не нужно.
Формула расчета налога выглядит так:
Налог = (сумма, которую вы получили за квартиру минус сумма покупки и процентов)* 13%.
Пользуйтесь такой формулой расчета в том случае, если цена квартиры в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости. Если вы продаете квартиру в ипотеке, при расчете уплаты налога подтвердите расходы документально. Для этого предъявите в налоговую службу копию ипотечного договора.
Пример
Купили недвижимость по ипотеке за 3 млн руб. Выплатили кредитору проценты в размере 400 тыс. руб. После этого нашли покупателя, который готов купить недвижимость за 3,5 млн руб. Налог будет рассчитываться по формуле следующим образом:
3,5 млн — 3 млн — 400 тыс. руб. = 100 тыс. руб. Теперь умножаем 100 тыс. на 13% и получаем сумму уплаты налога в размере 13 тыс. руб.
Когда будете продавать квартиру меньше 70% от кадастровой цены, формула будет такой:
налог = (цена кадастровая *0,7 — 1 млн руб.) * 13%.
Если нет документов для подтверждения расходов на квартиру, воспользуйтесь налоговым вычетом в размере 1 млн руб.
Пример
Вы купили квартиру в ипотеку за 1,7 млн руб., но решили продать за 900 тыс. руб. Кадастровая цена составляет 1,35 млн руб. Получается, что сумму в договоре меньше 70% от кадастровой. Налог рассчитывается так.
(1,35 млн умножить на 0,7 — 1 млн) * 13%. В этом случае налог с продажи жилья оплачивать не придется, т. к. вычет полностью покрывает затраты.
Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?
Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.
Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.
После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.
Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.
Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.
Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.
Если остались вопросы, задайте их специалисту МБК, оформив онлайн-заявку. Консультируем бесплатно.
© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.
