Последствия неузаконенной перепланировки при продаже квартиры в 2023 году

Содержание

Незаконная перепланировка квартиры

Если перепланировка квартиры ни с кем не согласована, её принято считать незаконной. Собственник рискует нарваться на штрафы, возмещение ущерба соседям и даже потерю жилья. Однако даже в этом случае можно рассчитывать на сохранение изменений в квартире. Для этого нужно обращаться в БТИ или в суд – в зависимости от ситуации. Рассмотрим, что такое незаконная перепланировка, каковы последствия для собственника, как ему оставить изменения в силе и что делать, если соседи начали ремонтные работы, а у вас дома потрескались стены.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Что считается незаконной перепланировкой квартиры

То, что было сделано без разрешения администрации.

Незаконная перепланировка – это строительные работы по изменению конфигурации квартиры, проведённые без согласования в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Например, увеличение ванной или туалета за счёт коридора или создание гардеробной. Это считается перепланировкой, причём её нужно согласовывать с местной администрацией.

Как установить самовольную перепланировку? Достаточно взять техпаспорт или поэтажный план в БТИ и сопоставить его данные с фактической планировкой в квартире. То есть, если в техпаспорте указан раздельный санузел, а в квартире общая ванная и туалет – это расхождение. Данный факт отметят в документе красной линией, что уже говорит о незаконной перепланировке. Если план БТИ совпадает с тем, что по факту есть в квартире – значит всё в порядке и планировка без нарушений.

На заметку! Если вы установили раздвижные двери-купе в комнате, переклеили обои на кухне или заменили деревянные полы на ДСП с линолеумом – это не относится к перепланировке квартиры. «Косметический ремонт» не требует согласований.

А вот перенос кухни, воздействие на несущие стены и превращение ванной в жилую комнату могут таить в себе неприятности. Случалось, что в ходе не согласованных переделок людей придавливало куском стены. Или рушился целый подъезд, с последующей эвакуацией его жильцов. Вот почему в жилинспекциях тщательно следят за состоянием квартир, а в случае нарушений применяют серьезные санкции к собственникам жилья.

Штраф за самовольную перепланировку в 2023 году

Касается не только граждан, но и юридических лиц – если они захотят сэкономить и перепланировать квартиру без уведомления государственных органов.

Для физических лиц

Денежные санкции за незаконную перепланировку жилья для обычных граждан можно найти в части 2 статьи 7.21 КоАП РФ – штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.

Чаще всего инспекторы назначают штраф «по максимуму», то есть 2 500 рублей. Регион проживания роли не играет.

Если нарушитель не оплатил штраф в течение 60 дней, применяются наказания по ст. 20.25 КоАП РФ, а там – либо штраф в двойном размере, либо арест на 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Таким образом, штраф за самовольную перепланировку может обернуться куда более серьезными неприятностями для гражданина.

Для юридических лиц

Раньше штрафов не было, но недавно их закрепили законодательно.

24 апреля 2020 года вышел Федеральный закон № 133, который закрепил ответственность за незаконную перепланировку жилых помещений и для компаний:

Штраф для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей;
Должностное лицо заплатит от 4 000 до 5 000 рублей.

Аналогичные нарушения, совершённые в Москве, грозят более крупными суммами. Если самовольная перепланировка по вине должностного лица – ему выпишут штраф от 5 000 до 50 000 рублей. Юридические лица и вовсе рискуют суммой от 300 000 до 350 000 рублей (ст. 9.12 КоАП Москвы).

Реально ли избежать наказания

Нет, штраф выписывают при любом раскладе.

Но собственник вправе рассчитывать на сохранение текущей перепланировки. Для этого нужно получить разрешение от жилинспекции или добиться положительного решения суда. Если ни того, ни другого не будет – придётся возвращать квартиру в первоначальное состояние.

Перепланировка квартиры через МФЦ

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Чем еще грозит перепланировка квартиры без согласования

Пробежимся по тем последствиям, которые могут наступить для собственника жилья, не считая штрафа.

Устранение нарушений

Одно из худших последствий – расходы могут исчисляться в миллионах.

Инспекторы жилищного органа проведут проверку квартиры, а по её итогам составят письменный акт – в нём будет указано, соответствует ли жилое помещение строительным, градостроительным и санитарно-эпидемиологическим нормам. Если не соответствует – заставят устранять нарушения.

Пример. Евгений тайно сделал перепланировку квартиры. Среди изменений – снос части несущей стены, демонтаж вентиляционного короба и прорубание окна в другой стене. Шум от работ привлёк соседей. Они заподозрили неладное и пожаловались в Управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала информацию в жилищную инспекцию. Евгений надеялся, что ему согласуют перепланировку «задним числом». Однако инспекторы не только выписали штраф, но и обязали собственника устранить нарушения. Евгению пришлось за свои деньги отстраивать часть стены, заделывать проём под окно и монтировать вентиляционный короб.

Если дело дойдёт до суда, нарушителю дадут срок на восстановление квартиры – 2-3 месяца. Просрочки чреваты штрафом – такое взыскание называют астрентом (ст. 308.3 ГК РФ). Его назначает судья в зависимости от обстоятельств дела. Астрент считается одним из способов стимулирования нарушителя быстрее исполнять решение суда.

Возмещение ущерба соседям

Важно уточнить, что это должно произойти именно из-за самовольной перепланировки.

Например , если кто-то делал «домашний бассейн», а в результате произошёл залив соседей снизу – его на 100% признают виновным, оштрафуют и обяжут возмещать ущерб. Вместе с тем придётся еще и устранять нарушения в своей квартире. Крупные расходы обеспечены!

Совет юриста! Что делать, если вы оказались в роли потерпевшей стороны? Нужно сразу звонить в УК или ТСЖ, ждать комиссию для составления акта, а затем приглашать оценщика для установления суммы ущерба. А если из-за угрозы обрушения вы вынуждены переехать и жить в другом месте, сохраняйте договор найма и фиксируйте расходы на оплату съемной квартиры. Эти суммы можно будет взыскать с виновника в судебном порядке.

Продажа квартиры с аукциона

Крайняя мера, если создана угроза жизни и здоровью людей, а собственник отказывается вернуть квартиру в первоначальное состояние (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Вначале жилинспекция выявляет нарушение, даёт срок на устранение недостатков, а затем обращается в суд.
Суд смотрит, можно ли оставить всё как есть.
Если нет – принимает решение о продаже квартиры с торгов. Вырученная сумма идёт на погашение судебных и аукционных издержек, а остаток возвращается собственнику. При этом покупателя обязывают привести квартиру в прежний вид в отведённые для этого сроки.

Риски лишиться жилплощади из-за самовольной перепланировки – вполне реальные. Судебная практика знает подобные случаи, хотя они и единичны. Пример: Решение Ленинского районного суда г. Тюмени № 2-7388/2017 ~ М-6442/2017, где суд действительно вынес решение о лишении ответчика прав на квартиру.

Расторжение договора социального найма

Если нарушителем был не собственник, а наниматель жилья по договору соцнайма, суд обяжет администрацию расторгнуть договор с таким лицом – в силу пп. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Основанием будет самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры. При этом самой администрации придётся возвращать жилью прежний вид.

Запрет выезда за границу

Неочевидное, но вполне реальное последствие.

Одно из оснований для ограничения выезда за рубеж является неисполнение требования суда – ч. 5 ст. 15 ФЗ № 114. Поэтому, если ответчика обязали устранить нарушения от перепланировки, а он этого не сделал и собрался уехать из страны – его попросту не пропустят на таможенном контроле. То есть сперва придётся исполнить решение суда, а именно – вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Сложности с продажей жилья

Прямого запрета на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой в законе не предусмотрено.

Однако цена недвижимости может из-за этого снизиться. Порой на 30%, а то и на половину. Да и покупателей, которые готовы приобрести проблемное жильё, не так уж много. Ведь им придётся возвращать планировку к изначальным характеристикам, потому что в случае внезапной проверки ЖИ отвечать придётся новому собственнику.

Отказ банка в кредите

Откажут в кредите не только покупателю, но и собственнику квартиры:

Если в ходе проверки банк установит, что заёмщик хочет купить жильё с незаконной перепланировкой (обременение) – ипотечный кредит не выдадут, либо выдадут на крайне невыгодных условиях (с меньшим сроком или под больший процент).
Если жильё в ипотеке, но собственник сделал самовольную перепланировку – банк вправе потребовать досрочного погашения кредита – в силу ст. 35 ФЗ «Об ипотеке». То есть придётся искать деньги и возвращать долг.
Откажут и в том случае, если заёмщик хочет взять кредит под залог недвижимости – квартиры с несогласованными переделками банки не рассматривают, поскольку это проблемные активы.

Таким образом, о кредитных отношениях можно забыть, либо оформлять кредит на худших условиях.

Что делать, если у соседей незаконная перепланировка квартиры

Довольно часто рядом живут люди, которые начали ремонт, и по всем параметрам с нарушением строительных норм. Законное право соседей – заявить о подозрении на незаконную перепланировку квартиры.

Куда жаловаться

Органов, куда можно направить обращение, не так много.

Жилищная инспекция

Занимается жилищными проблемами и ЖКХ, поэтому лучше всего обращаться напрямую к инспекторам.

Жалобу или заявление в свободной форме можно направить:

Лично – в одно из территориальных подразделений;
По электронной почте;
Через форму подачи заявлений в режиме онлайн.

Например, в Москве работает Мосжилинспекция (МЖИ). Жители столицы могут подавать жалобы на перепланировку соседей с помощью портала «Наш город». Для этого потребуется авторизация на портале Мэра Москвы – mos.ru.

Срок рассмотрения обращений – 30 дней.

Специалисты сами запросят сведения о собственнике в Росреестре, подготовят технические документы на квартиру. Затем они направят собственнику уведомление о предстоящей проверке за 30 дней, чтобы согласовать дату и время посещения объекта.

Управляющая компания или ТСЖ

Отвечают за безопасность вверенной им территории и многоквартирных домов. Если поступит сигнал об угрозе незаконной перепланировки, в УК и ТСЖ обязаны отреагировать.

Заявление или жалобу можно подать в офисе организации или позвонить по телефону горячей линии (см. квитанции на оплату ЖКУ).

Специалисты УК и ТСЖ не проводят осмотр жилых помещений. В случае подозрений, они направят жалобу в жилинспекцию.

Прокуратура

Рассматривает жалобы населения по факту действий/бездействий государственных органов и других инстанций.

Если вы обратились в жилинспекцию, но не получили ответа в течение 30 дней и вообще с проверкой к соседям никто не пришёл – обращайтесь с заявлением в городскую прокуратуру. Там проведут проверку и выяснят, почему ответа не последовало.

Жалобу можно подать лично, почтой или на официальном сайте прокуратуры в разделе «Интернет-приёмная». Срок рассмотрения обращений граждан – 30 дней с момента регистрации.

Жалоба о незаконной перепланировке

Жалоба на перепланировку соседей

Можно ли узаконить не согласованную в БТИ перепланировку

Да, есть и административный, и судебный порядок.

Хорошо, если самовольная перепланировка не несёт в себе никакой угрозы жильцам дома и не влияет на несущие конструкции. В таком случае можно согласовать работы «по факту».

Узаконивание происходит через МФЦ или отдел архитектуры (в Москве – Мосжилинспекцию). Заявителю нужно подготовить техпаспорт, собрать документы на перепланировку, обратиться в службу «одного окна» и написать заявление. Затем объект осматривает комиссия. Если у проверяющих не возникнет вопросов по итогам строительных работ, они подпишут акт о выполненной перепланировке + выпишут штраф за самовольно выполненные работы. Далее собственник готовит новый техпаспорт в БТИ и вносит изменения в реестр недвижимости.

Если согласовать нельзя, остаётся вариант с судом – и здесь вам нужно добиться решения суда о сохранении перепланировки. Иначе придётся всё ломать и возвращать к исходному состоянию.

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры через суд – пошаговая инструкция

Как мы выяснили выше – можно, и это законное право граждан.

Куда обращаться

Дела о самовольных перепланировках рассматривают районные и городские суды.

Истцу нужно обратиться туда с иском и пакетом документов. Их можно принести лично, отправить ценным письмом по почте, передать через представителя или загрузить документы на сайте ГАС «Правосудие».

Порядок действий

Как легализовать перепланировку в судебном порядке:

Обращение в БТИ за оформлением нового техпаспорта – в нём будут отмечены красные линии (перепланировка).
Запрос в жилищную инспекцию или архитектуру. Передайте документы на согласование переделок «по факту», дождитесь отказа в узаконивании.
Подача иска в районный (городской) суд.
Посещение предварительных слушаний по делу, донесение недостающих документов, разъяснение суду своей позиции.
Назначение судебной строительно-технической экспертизы – с целью установить, что внесённые изменения не представляют опасности для окружающих и полностью отвечают нормам СНиП, СанПиН и др.
Формирование акта о выполненной перепланировке.
Вынесение судебного решения по факту результатов экспертизы.
Заказ нового техпаспорта в БТИ.
Обращение в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Если решение суда отрицательное, можно подать апелляцию в областной или краевой суд, и дойти до Верховного суда.

Иск о сохранении перепланировки в квартире

Необходимые документы

Истец должен подготовить следующие документы для суда:

паспорт РФ;
исковое заявление с просьбой о сохранении перепланировки в квартире;
документы на жилое помещение, например – договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
техпаспорт с отмеченными красными линиями (переделки);
проект перепланировки + техническое заключение о безопасности работ;
согласие совладельцев квартиры (если они есть);
квитанция об уплате госпошлины.

На судебное заседание нужно принести не только копии, но и оригиналы документов – они нужны судье для сравнения. Истец также вправе ходатайствовать о судебном запросе, если некоторые документы получить не удастся.

Сроки

Легализация перепланировки квартиры в суде обычно занимает около 6 месяцев, иногда дольше.

Стоимость

Какие расходы несёт истец в ходе судебного процесса:

госпошлина за подачу иска – 300 рублей;
техпаспорт из БТИ – от 2 000 рублей, в зависимости от региона;
проект перепланировки и различные заключения – от 20 000 рублей;
строительно-техническая экспертиза по решению суда – в пределах 50 000 рублей;
услуги юриста – индивидуально.

Итого, затраты могут дойти до 100 000 рублей, и не факт, что суд в итоге разрешит оставить планировку в исходном состоянии.

Судебная практика

Положительные решения судов о признании перепланировки законной и сохранении квартиры в переустроенном виде:

Сергиево-Посадский городской суд (Московская область) удовлетворил иск Александровой А.Н. к местной администрации по вопросу признания перепланировки в квартире законной. Речь шла о таких работах, как демонтаж перегородок из пазогребневых блоков, устройство новых перегородок, а также создании арочного проема. Суд не усмотрел в этом угрозу жизни и здоровью людей, а также нарушение чьих-то интересов. Эксперты подтвердили, что перепланировка соответствует нормам СНиП и СанПиН – поэтому суд постановил сохранить текущий ремонт в жилом помещении (Решение от 2 апреля 2015 г. по делу № 2-1558/2015). о сохранении несогласованной перепланировки в связи с изменением площади жилого помещения.
Аналогичная практика есть и по сохранению переделок в нежилых помещениях – Решение Арбитражного суда Свердловской области от 5 августа 2020 г. по делу № А60-20612/2020.

Ответы юриста на частные вопросы

Мы с сестрой получили квартиру в наследство. Вскоре обнаружилось, что в ней была не согласованная перепланировка. Могут ли быть санкции к нам, как к наследникам этой квартиры?

Да, наследники несут ответственность за полученную квартиру с неузаконенной перепланировкой. И неважно, что работы проводились родственниками несколько лет назад. Обратитесь в проектную организацию чтобы понять, есть ли шансы узаконить перепланировку. Возможно, в вашем случае подойдёт административный порядок, а если нет – можно сохранить переделки через суд.

Зависит от технических моментов. Некоторые работы вообще можно не согласовывать, другие можно оформить «задним числом» с оплатой штрафа. Лучше обратиться к инженеру в кадастровое бюро и узнать о перспективах легализации перепланировки в купленной квартире. Если вам скажут, что это невозможно – инициируйте процедуру расторжения договора купли-продажи (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Здесь нужно сделать акцент на существенном нарушении ДКП одной из сторон (в данном случае Продавцом). Он не сообщил вам о неузаконенной перепланировке, хотя должен был.

Заключение эксперта

Незаконной перепланировкой считают строительные работы без согласования с властями.
Штраф за самовольные действия собственника – от 2 000 до 50 000 рублей.
Последствия могут быть гораздо хуже: возмещение ущерба соседям, отказ в кредите, запрет на выезд из России, продажа квартиры с торгов и др.
Чтобы узаконить переделки, обратитесь в отдел архитектуры при местной администрации, а если там откажут – в суд.
Если соседи затеяли перепланировку, и она явно ни с кем не согласована, жалуйтесь в МЖИ, УК или ТСЖ. Не отреагируют на обращение – идите в прокуратуру.
Суд может признать работы законными и сохранить квартиру в перепланированном виде.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2022 году? Полный перечень

Проект перепланировки квартиры – где заказать и сколько стоит

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Как узаконить перепланировку через суд

добрый вечер , в комнате сделали стену из гипсокартона,закрыли ей родную стену, сломали дверь на кухне, зал был проходной стену сделали из пенобитона и дверь в середине в итоге зал стал не проходным,это перепланеровка?ЧТО ДЕЛАТЬ

Добрый день, Вадим.
Изменение конфигурации жилого помещения в силу ч.2 ст.25 ЖК РФ является перепланировкой. Поэтому вам нужно обратиться в органы местного самоуправления для получения разрешительных документов на основании представленного проекта как бы будущей перепланировки и правоустанавливающих документов. После получения разрешения, вам нужно будет через пару недель пригласить инженера из БТИ, чтобы он составил акт о перепланировке, а затем подать все документы в БТИ для внесениеяизменений в технический план квартиры.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый День. Убрал деревянные окна и двери на лоджии , ПРОЕМЫ И ПОДОКОННИКИ С БАТАРЕЯМИ НЕ ТРОГАЛ. Установил пластик на Лоджии и утеплил пенополипропиленом, лоджия очень теплая и сухая. Все полы не тронуты с порожками — как и положено. Можно лиузаконить данную перепланировку? [email protected]

Добрый день, Сергей.
Данную перепланировку вам узаконить не получиться. Объединение лоджии и жилой комнаты запрещено даже если вы сохранили порожки и батарею. Ведь вы увеличили не только жилую площадь, но метры обогрева, так как теперь лоджия открыта. А лоджия относиться к вспомогательным помещениям, которые не отапливаются и в которых запрещено устанавливать отопительные приборы, подключенные к центральной отопительной системе. Поэтому если вы не планируете продавать жилое помещение в ближайшем будущем, оставляйте все как есть. При продаже квартиры, если данное отклонение в тех плане будет выявлено, придется вернуть все в исходное состояние, то есть установить оконный блок.Но не все инженеры из БТИ ходят по квартирам и сверяют тех план в случае продажи квартиры, поэтому возможно проблем не возникнет и в будущем.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый день! Хотела бы задать вопрос по поводу перепланировки- живу в хрущевке 5-этажной. У соседей сверху снято деревянное покрытие (при входе из подъезда спускаешься вниз по ступенькам в квартиру) и положен ламинат. Из-за этого ужасная слышимость у нас в квартире, ударный шум даже от того как бегает кот, а там проживает ребенок. Это считается незаконной перепланировкой? Что делать в данном случае

Добрый вечер, Ирина.
Я бы вам рекомендовала написать заявление в Администрацию о проведении незаконной перепланировки вашими соседями сверху с нарушением звукоизоляции. На основании вашего заявления органы местной власти обязаны будут провести проверку и предоставят вам ответ. Если в ходе проверки будет выявлен факт нарушений, вы сможете обратиться в суд с обязанием ваших соседей вернуть напольное покрытие в прежнее состояние либо же осуществить определенные меры по восстановлению звукоизоляции.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый день. Я зарегистрирована в квартире с бабушкой. Квартира не приватизирована, оформлен договор соц.найма (между бабушкой и администрацией города). С ее слов, в квартире перепланировка (разрушена небольшая стена между коридором и комнатой, и сооружена новая стена в полуметре от старой стены). Можно ли узаконить перепланировку с учетом того факта, что квартира не с собственности)? Или необходимо восстанавливать первоначальный вариант? Технического плана нет и нет уверенности, что мы можем его получить (т.к. не собственники). Спасибо.

Добрый день, Ирина.
Технического плана на руках у вас и не должно быть в связи с тем, что вы не являетесь собственником жилого помещения. Квартиры, которые передаются в пользования гражданам на основании договора социального найма принадлежат государству, но состоят на балансе местных органов власти, то есть тех же администраций и муниципалитетов. Соответственно технические паспорта храниться в администрации. Я бы вам рекомендовала обратиться в администрацию за разъяснениями, каким образом можно узаконить перенос межкомнатной стены на 0,50 см. В любом случае должен быть акт, что стена находилась в аварийном состоянии и этот должны составить представители администрации.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый день. Если убрать межкомнатные двери в квартире. Это может считаться перепланировкой?

Добрый день, Виктор.
В силу ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировкой считается изменение конфигурации жилого помещения, которые требуется внести в технический план. ВЫ же стены не переносите, поэтому данные действия не являются перепланировкой. Но демонтировать можно не все двери. К примеру, если кухня у вас оборудована газовой плитой, то наличие двери обязательно. Но опять же данные требования закрепляются только на региональном уровне и действуют не во всех областях.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Проживаем в многоквартирном доме (17-ти эт.) с 1987 года. Наш этаж — 8.
Через 2-3 года, точно не помню на кухне было произведено усечение вентиляционного короба. За все время проживания — с 1987 по 2020 год от соседей ни сверху, ни снизу НИКОГДА жалоб и претензий на плохую вентиляцию НЕ ПОСТУПАЛО.
Собственник квартиры — отец, 1947 г.р.. Мама — 1946 г.р. Оба ветераны. У отца уже очень плохое здоровье — от малейшего волнения пульс под 90 и давление — 170 / 90.
Мама имела неосторожность в 2020 году собирать в подъезде у жильцов подписи о том, чтобы убрали консьержку, но потом от этой затеи отказалась.
Я, извините всех подробностей не знаю, но как я понимаю, кто-то из жильцов подъезда в отместку написал и подал исковое заявление в Мосжилинспекцию, а уже она в качестве истца — в суд и судебная повестка поступила к нам в начале 2021 года. В судебной повестке истцом указана — Государственная жилищная инспекция города Москвы.
У родителей очень плохое здоровье, и если все таки проведут процесс восстановления короба, я очень боюсь за нервные и психологические потрясения, которые могут окончательно убить человека.
Как я уже написал выше — права соседей никогда НЕ НАРУШАЛИСЬ.

Помогите — как правильно урегулировать ситуацию и чтобы родителей не тревожили?

С уважением, Владимир

Доброе утро, Владимир.
Для начала я бы вам рекомендовала оформить доверенность на ваше имя, для того чтобы вы могли представлять интересы ваших родителей как в суде, так и в иных инстанциях. Далее вам нужно обратиться в БТИ к инженеру для консультации, насколько усечение короба нарушает строительные нормы и можно ли исправить нарушения с минимальными затратами и без участия ваших престарелых родителей. И возможно придется заказать экспертизу уже для суда.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

здравствуйте такая проблема приобрели квартиру уже с перепланировкой т.е вместо окна сделан дверной проем и сейчас сосед сверху обращается жил комитет чтобы мы привели все это в прежнее положение хотя до нас другой собственник прожил с таким ремонтом 2 года. сами там проживаем 4-й год и уже на протяжении полтора года у нас идет эта возьня. А вчера пришло письмо с предупреждением в нем указано устранить до 19,05,2021 в общем из-за соседа не получается узаконить перепланировку. хотя я считаю что ни какой угрозы жизни и строению дверной проем не причиняет. строение кирпичное состоит из 8-ми квартир т.е два этажа. Как нам быть

Доброе утро, Дмитрий.
Закажите строительную экспертизу, которая подтвердит, что данная перепланировка не несет угрозы обрушения здания, затем в судебном порядке узаконьте перепланировку. Только предварительно получите официальный отказ в перепланировке органов местного самоуправления.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Соединили ванну с туалетом, разбили стену туалета со стороны дверей и перенесли в сторону кухонного прохода на 50 см, установили душевую кабину, которая через 4 года потекла, залили подъезд, испортили в нем ремонт, вся стена в подъезде вздулась. Жильцы возмущаются. Грозят жилинспекцией, что нам может быть?

Доброе утро, Татьяна.
А вы получили разрешительные документы на перепланировку? Объединять ванную и туалет можно, учитывая, что между двумя помещениями не несущая стена. А вот увеличивать площадь туалета за счет кухни запрещено. Последствия для вас могут быть следующие: устранения последствий залива в подъезде, то есть ремонт за ваш счет и обязание уже жилой инспекцией привести квартиру в прежнее состояние до перепланировки.
Я бы вам рекомендовала договориться с соседями, устранить последствия залива в подъезде, а затем уже заниматься разрешительными документами на узаканивание перепланировки.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее. Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее. Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.

В статье расскажем:

Когда согласование не требуется?

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
Перенос инженерных коммуникаций.
Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
Перенос батарей на балкон.
Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Незаконная перепланировка квартиры

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Содержание и образец договора

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

паспорт;
выписка из ЕГРН;
техпаспорт;
справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
выписка из домовой книги;
документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Договор купли-продажи квартиры (с неузаконенной планировкой)

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Заключение эксперта

Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2022 году? Полный перечень

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Как узаконить перепланировку в квартире? Пошаговый порядок

Перепланировка квартиры через МФЦ

Здравствуйте. Хотим купить квартиру, где совмещены ванная и туалет, но по техпаспорту они раздельны. Риэлтор предлагает заключить договор купли-продажи с отметкой в нём, что прежние собственники обязуются узаконить перепланировку. Так вообще можно, потом же собственниками уже будем мы

Добрый вечер, Виктор.
Нет, вас вводят в заблуждение. Перепланировку вам придется уже узаканивать самостоятельно, так как прежние собственники не будут являться таковыми. Я бы вам не рекомендовала заключать договор купли-продажи под условием исполнения чего-либо в будущем. Не факт, что перепланировку разрешат, можно заработать штраф и требование привести ванную комнату в прежнее состояние уже за ваш счет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Здравствуйте. пишет Дима. Скажите, если в квартире была небольшая перепланировка . но несущие стены не ломались и не переносились , а была перенесена ВАННА из большой ванной комнаты , в кладовую, которая находилась рядом с унитазом и получилось что убрали стену, разделяющую кладовую и унитаз , но она НЕ БЫЛА несущей . …А также была перенесена ГАЗ-ПЛИТА, из 9 метровой кухни в ванную комнату. То есть из большой ванной комнаты сделали маленькую кухню , ванну поставили в кладовую комнату, а из 9-метровой кухни сделали комнату( я бы хотел использовать её как гардеробную ,если бы приобрёл эту квартиру!). Но ,получается, площадь кухни уменьшилась в 2 раза. Квартиру я хотел приобрести для себя и меня всё устраивает. НО . …Так как владелица не скрывает , что была произведена неузаконенная перепланировка, я ОЗАДАЧИЛСЯ . …( Я так понял , хозяйка данной квартиры сделала такую перепланировку только с ОДНОЙ ЦЕЛЬЮ, она сдавала всю квартиру по КОМНАТАМ !…И арендаторы жили там , как в коммунальной квартире, так как на всех комнатах, туалете с ванной и на кухне новой ИМЕЮТСЯ ДВЕРИ , а на дверях петли под замки…Либо стоят внутренние замки. НО ! Меня тогда интересует вопрос , КАК ДАВНО ВЛАДЕЛИЦА СДЕЛАЛА ЭТУ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ . …И сколько по времени она таким образом она сдавала такое своё жильё . …Ведь если эту перепланировку она сделала давно ,и долгое время сдавала , ТО ПОЧЕМУ ДО СИХ ПОР ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕ УЗАКОНЕНА , ХОТЯ БЫ ЗАДНИМ ЧИСЛОМ . …Почему К НЕЙ за долгий промежуток не наведалась Жил инспекция и не оштрафовала её и НЕ ЗАСТАВИЛА вернуть всё на место . …НО . Если перепланировка была сделана недавно , а квартиру , по каким то причинам так и не сдавали по комнатам , А РЕШИЛИ ВЫСТАВИТЬ БЫСТЕНЬКО НА ПРОДАЖУ , то тут МНЕ НАДО ОЗАДАЧИТСЯ , а не ХОЧЕТ ЛИ ВЛАДЕЛИЦА ИЗБАВИТСЯ ОТ СВОЕЙ ЭТОЙ КВАРТИРЫ , чтобы не иметь с ней проблем в дальнейшем . …)… Так как впоследствии ВСЁ , что будет связано с этой перепланировкой , я должен буду решать сам . …При чём-ЗА НЕМАЛЫЕ , как я понял ДЕНЬГИ . …ПОЭТОМУ , у меня к Вам вопрос, квартира мне нравится…Всё меня устраивает . НО ! Придётся ли мне потом бегать по судам , либо давать ВЗЯТКИ тем же газовщикам , так как мне кажется газовщики никогда не подпишутся под переносом газ плиты более чем на 1,5 метра , то есть на длину гибкого шланга. И ещё. Мне НЕПОНЯТНО одно , если перепланировка сделана была давно , то кто ВЫЗОВЕТ ко МНЕ , как к новому владельцу Жил Инспекцию с ПРОВЕРКОЙ . …СОСЕДИ . …НО . Я ведь не буду там ничего ломать и переносить? Не буду шуметь . Почему КО МНЕ должны будут прийти с проверкой . …ТО есть , меня ТОЧНО будут ЖДАТЬ НЕПРИЯТНОСТИ ? Если я приобрету данную квартиру ? ( Ещё раз напомню , ВАННА была перенесена в кладовку, а газ плита в ванную , так как ванная с окном и там сделана кухня с раковиной-но она там и была, и газ плитой. перенесённой из кухни . И была снесена стенка между унитазом и кладовой. Но стена не несущая .Из кухни получилась комната 9 метров квадратных , естественно так же с окном, кухня , после перепланировки уменьшилась в два раза.). И ещё. У соседа , что живёт ниже, якобы такая же перепланировка. Но это по слухам, от соседки , что живёт над квартирой , что я хочу приобрести. То есть , я хотел сказать , что ни ванна , не газ плита НЕ СТАЛИ СТОЯТЬ НАД ЖИЛЫМИ КОМНАТАМИ СОСЕДА , что ЖИВЁТ ЭТАЖОМ НИЖЕ . И ванна и газ плита при перепланировке находятся так же над ванной комнатой и над кладовой соседа , что живёт этажом ниже.( Или мне лучше сходить к нему и спросить — заливает ли его водой или есть ли другие проблемы , исходящие из квартиры , находящейся этажом выше, то есть той, которую хочу приобрести . ) Я много написал , Хотел , чтобы Вы поняли суть вопросов. Откуда мне ждать подвоха ? А может его и не будет ?…Спасибо .с уважением , Дима.( Телефон для связи , если потребуется, 8 977 881 81 37, в любое время ).

Доброе утро, Дима.
Никакой суд не даст разрешение на уже проведенную перепланировку. Нельзя переносить кухню, тем более с газовой плитой в другую комнату. Нельзя переносить мокрую зону, коей является ванная в иную зону (кладовка), если у вас не первый этаж. С проверкой могут придут в процессе продажи, то есть вам в любом случае нужно будет заказывать новый план жилого помещения. А учитывая, что нарушена масса требований закона, потребуют привести жилое помещение в соответствие с законом. Я бы не рекомендовала связываться с этой квартирой вовсе. Поквартирно Жилищная инспекция с проверкой не ходит, но если что-то случиться даже не у вас, а у соседей, вы попадете на весьма ощутимый штраф и требование привести все в изначальный порядок.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Идеальная со всех сторон квартира может скрывать в себе неузаконенную перепланировку. При покупке недвижимости нужно тщательно смотреть, соответствуют ли помещения чертежам в техпаспорте. В противном случае покупатель сильно рискует: в лучшем случае штрафом, в худшем – продажей жилья с аукциона. Давайте рассмотрим, можно ли купить квартиру с несогласованными изменениями, чем рискует покупатель, как в итоге заключать сделку и узаконивать планировку в дальнейшем.

В статье расскажем:

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В одних случаях можно, а в других возникнет проблема с получением кредита.

В новостройке

Застройщик сдаёт жильё в чистовой или в черновой отделке. Жилые помещения стандартные, о незаконной перепланировке речи не идёт. Есть квартиры со свободной планировкой. То есть дольщики сами могут определять месторасположение комнат. Обычно это квартиры-студии. Тут проблем возникнуть не должно.

На вторичным рынке жилья

Так называемые б/у квартиры могут иметь изменение конфигурации. Например, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой и т.д.

Закон не запрещает покупать жильё на вторичке с неузаконенной перепланировкой. Но нужно понимать, что после заключения договора купли-продажи (ДКП) узаконивание изменений станет вашей заботой. И в случае чего надзорные органы спросят с вас, как с нового собственника.

Плюс в том, что можно просить разумную скидку. Жилье с неузаконенной перепланировкой обойдется дешевле на 5-20 %. Но бывают продавцы, которые умалчивают о переделках. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.

В ипотеку

Приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку практически нереально. Большинство банков отказывают в выдаче кредита. А всё потому, что после ремонта жильё теряет прежний вид. Возникает угроза санкций со стороны надзорных органов. В том числе и продажа на аукционе по заниженной стоимости. Кредитные учреждения этого не любят.

Утаить, что квартира с самовольной перепланировкой не получится. Обычно банк запрашивает техпаспорт, а на место выезжает оценщик с проверкой. Он сразу установит, что в помещениях проводились работы, не отмеченные в документах БТИ. Еще один минус в том, что оценщик может доложить о нарушениях в жилинспекцию. И тогда в квартиру нагрянут с проверкой, а продавца ждут штраф и другие санкции.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Основной риск для покупателя не в том, что сделку купли-продажи могут признать недействительной. За неучтённые изменения планировки могут быть куда более неприятные последствия.

Штраф

Наименьшее из зол, если о самовольной перепланировке станет известно надзорным органам. Например, по жалобе любопытной соседки, сантехника из ЖЭК или работников Управляющей компании.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ следующий:

Для обычных граждан – 2 000, но чаще 2 500 рублей;
Для должностных лиц – 4 000 или 5 000 рублей;
Для организаций, а также ИП без юр лица – 40 000 или 50 000 рублей.

И это в том случае, если от неузаконенной перепланировки не нанесён ущерб. Бывает, что купили квартиру, а через неделю из-за строительных нарушений в ванной прорвало стояк и затопило соседей. Возмещать ущерб придётся из собственного кармана. Даже если жильё застраховано – это не считается страховым случаем.

Предписание узаконить перепланировку

Наравне со штрафом, могут обязать узаконить перепланировку. То есть сообщить о ней в жилинспекцию или отдел архитектуры. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности здания, не «нагружают» несущие стены и не создают неудобств соседям.

Собственнику придётся заказывать техническое заключение и обмеры, а затем сдавать документы в МФЦ и приглашать межведомственную комиссию. Да, в деньгах это не дёшево, но зато перепланировка приобретает законный вид. В будущем квартиру можно будет продать без всяких проблем.

На заметку! Если у вас туалет над спальней соседа, демонтирован вентиляционный короб или проём в несущей стене – ни о каком узаконивании речи быть не может. Такая перепланировка не отвечает СНиПам, и согласовать её нельзя.

Устранение нарушений

Предписание выносят жилищные инспекторы, которые установят факт нарушения и невозможности узаконить переделки.

Исполнять требование – обязательно. В противном случае новому собственнику квартиры грозят куда более серьезные санкции. Надзорный орган обращается в суд, а дальше последует уже судебное предписание. Если и его игнорировать, то можно остаться без жилья.

Риск остаться без жилья

Да, суд имеет право принять решение о продаже жилья с неузаконенной перепланировкой «с молотка».

Но этому предшествуют:

Предписание жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки.
Неисполнение собственником обязательных распоряжений.
Предписание суда с тем же требованием и новыми сроками – по иску жилищной инспекции.
Игнорирование решения суда.
Иные нарушения владельца квартиры, риск обрушения здания, порчи имущества МКД, угроза жизни и здоровью живущих в доме людей.

С учётом вышеназванных оснований суд готовит постановление о продаже квартиры с самовольной перепланировкой на торгах (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Цена будет в разы ниже рыночной. Вырученная от продажи сумма пойдёт в счёт оплаты судебных расходов и экспертиз, а остальную часть отдадут собственнику. Тому, кто купит жильё на аукционе, придётся устранять нарушения.

Угроза обрушения

Нет гарантий, что вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, а несущая стена выдержит новую нагрузку. Если предыдущий собственник повредил конструкции, значит уже разрушил архитектурную целостность здания. Возникает реальная угроза обрушения, травм и даже риска для жизни людей.

Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Если вы купите жильё с неузаконенной перепланировкой, а через некоторое время захотите его продать – не факт, что найдутся покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобряют кредит на приобретение квартир с неучтёнными изменениями. А значит придётся искать покупателя за наличные. К тому же, узнав о не согласованной перепланировке, они будут требовать скидку.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Незаконная перепланировка квартиры

Какие возникают риски у продавца

Рискует не только покупатель, но и продавец.

Помимо описанных выше проблем, к ним добавляются еще и последствия конкретно по сделке купли-продажи:

Если продавец скрыл от покупателя факт неузаконенной перепланировки, то это может обернуться ему иском со стороны последнего – в исковом заявлении будет требование расторгнуть ДКП квартиры на основании существенных нарушений условий сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если перепланировка не скрывается, покупатель вправе требовать скидку. Например, в размере затрат на узаконивание изменений в квартире. То есть продавец теряет выгоду.
Возникает угроза ответственности за неузаконенную перепланировку даже при продаже жилья другому лицу. И здесь можно привести в пример Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный Суд указал, что нужно устанавливать круг лиц, виновных в незаконных переделках. Одним из таких лиц по праву признаётся продавец, а не покупатель.

Таким образом, даже совершенная сделка по продаже жилья грозит обернуться неприятными последствиями.

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Не стоит доверять словам продавца, лучше самому тщательно проверить документы и сравнить чертежи с фактическим состоянием планировки в приобретаемой жилплощади.

Во-первых, нужно запросить у продавца техпаспорт, куда входит поэтажный план и экспликация от БТИ. В нашем случае план покажет размещение квартиры на этаже. Экспликация даёт представление о комнатах, площади, перегородках и прочих особенностях самой квартиры.
Во-вторых, сравнить, нет ли расхождений с реальным положением вещей. Например, «мокрые» зоны в жилой комнате, наличие перегородок, отопительные приборы в других местах и т.д.
Если в техпаспорте есть надпись «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ», а в квартире другая планировка, в сравнении с отмеченной в экспликации – значит изменения не узаконены. Опасайтесь «красных» линий в документах. Они означают, что расхождения точно есть.

Правильнее сверяться с новым техпаспортом, который выдали 3-5 лет назад. Если собственник подсовывает вам старый экземпляр и не хочет оформлять новый – это повод насторожиться. Скорее всего, изменения в квартире совершались, и вас пытаются ввести в заблуждение.

Если переделки заметны, и продавец их не отрицает, он должен предоставить:

разрешение на перепланировку от жилинспекции либо отдела архитектуры и градостроительства;
акт о завершении строительных работ;
поэтажный план и экспликацию с учтёнными изменениями в квартире;
кадастровую выписку из ЕГРН – с корректировкой жилой площади объекта.

Если чего-то не хватает или документы вызывают сомнения – не стоит связываться с покупкой квартиры. Не исключено, что продавец не смог завершить узаконивание перепланировки. В таком случае и ваши попытки это сделать обернуться неудачей.

Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

Итак, вас не смущает несогласованная перепланировка в квартире, зато нравится её вид, этаж, дом, район, экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.

Обсудите с продавцом детали сделки. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь узакониванием перепланировки придётся заниматься уже вам. Обычно скидка – это затраты на согласование.
Осторожно поинтересуйтесь у рядом живущих соседей: довольны ли они проживанием в доме, нет ли сырости, плесени, не появляются ли трещины на стенах, всё ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину того, влияет ли перепланировка на жизнь других людей.
Заключите и подпишите ДКП квартиры. Можно заверить его у нотариуса, а можно обойтись и без него. По договорённости со второй стороной сделки – внесите аванс.
Подайте документы на регистрацию через МФЦ.
Осмотрите квартиру и подпишите акт приёма-передачи, рассчитайтесь с продавцом, получите от него ключи.

Срок оформления сделки через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а если вы заключаете ДКП через нотариуса – до 3 рабочих дней.

Госпошлина составляет 2 000 рублей, её оплачивает покупатель (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.

Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Вкратце, это выглядит так – обмеры в БТИ, подготовка технического заключения, подача сведений в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они разрешат – обновляйте поэтажный план с экспликацией и вносите сведения в кадастровый учёт через МФЦ.

Могут и отказать в узаконивании перепланировки квартиры. Тогда нужно обращаться в суд с иском о сохранении жилья в переустроенном виде. Суд удовлетворит требование, если изменения не создают угрозы другим жильцам и не нарушают их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Так, в Московской области Администрация отказала истцу в узаконивании перепланировки и приватизации квартиры. Тот обратился в суд, который назначил судебно-строительную экспертизу. Она показала, что изменения конфигурации квартиры не нарушают нормы СНиП, СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения были сохранены, а истцу разрешили приватизировать жильё (Решение № 2-947/2020 2-947/2020~М-705/2020 М-705/2020 от 29 июля 2020).

Ответы юриста на частные вопросы

Да. Но в этом случае у вас могут возникнуть сразу две проблемы – как узаконить самовольную перепланировку после покупки квартиры и как совершить сделку с несколькими продавцами. Определите характер переделок, поскольку ряд из них нельзя узаконить по факту. Также убедитесь, что все собственники хотят заключить сделку. Если кто-то против – всю квартиру вы не купите. Если все отчуждают доли разом, то идти к нотариусу не обязательно. Можно оформить передачу права собственности через МФЦ.

Хочу купить квартиру, но продавец заделал окно в несущей стене на кухне. Стоит ли приобретать такое жилье, не будет ли проблем с узакониванием перепланировки?

Воздействие на несущие стены без согласования с Администрацией – это серьёзное нарушение СНиПов. По стандарту в жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно в санузлах или кладовке. В вашем случае узаконить перепланировку не получится. Не советую вам связываться с продавцом, иначе в будущем придётся нести финансовые расходы.

Заключение эксперта

Закон не запрещает покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Все риски возлагаются на нового собственника.
Если о переделках станет известно надзорным органам – грозят штрафы, предписание вернуть жильё к исходному состоянию или узаконить изменения.
При покупке такой квартиры человек не сможет рассчитывать на кредит банка, а в будущем возникнут проблемы с продажей жилья.
Всегда проверяйте неучтённый ремонт, сравнивая состояние объекта с теми чертежами, которые есть в документах (экспликация, поэтажный план, кадастровая выписка из ЕГРН).
Сделку можно заключить через МФЦ или у нотариуса.
Росреестр не проверяет факт законности перепланировки, поэтому проблем с регистрацией не возникает.
Узаконить переделки можно через администрацию, а в случае отказа – через суд.
Покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если выявит сокрытие продавцом технического состояния недвижимости.

Если у вас есть сомнения, покупать ли квартиру с неузаконенной перепланировкой, обратитесь за консультацией к юристам. Они точно подскажут, как вести себя в общении с продавцом, какие документы требовать, что можно узаконить, а с чем возникнут проблемы. Юрист поможет составить иск и обратиться в суд, если дело дойдёт до разбирательств. Консультации бесплатные и круглосуточные, обращайтесь!

Перепланировка квартиры через МФЦ

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2022 году? Полный перечень

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Проект перепланировки квартиры – где заказать и сколько стоит

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Здравствуйте, хотели купить квартиру с перепланировкой. Совместили кухню с гостиной. Считается ли такая перепланировка рискованной для жизни?

Доброе утро, Айзиля.
Не всегда совмещение кухни и гостинной может быть разрешено. Если в кухне установлена газовая плита, то должна быть хотя бы мобильная перегородка между жилым и вспомогательным помещением. если же в кухне установлена электрическая плита. проблем не будет, при условии, что стена между кухней и гостинной ранее не была несущей.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Здравствуйте. Хочу купить квартиру, но перепланировка не узаконена. туалет с ванной объединены путём сноса разделяющей стены. лоджии с комнатами соединены, отопительные радиаторы вынесены на лоджии. Кухня соединена аркой с гостиной. Как быть?

Добрый день, Сергей.
Я бы не советовала покупать квартиру с такой перепланировкой. С тем что объединили туалет и ванную проблем не будет. А вот то, что лоджию объединили с жилой комнатой, да еще и радиаторы вынесли — не разрешат. А кухня с газовой плитой или нет? если да, то обяжут поставить хотя бы мобильную перегородку.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Здравствуйте, купили квартиру, раньше печь стояло в ванной(отопление) старые хозяева переделали поставили на кухне агв, сказали что перееоформили а мне в росреестре выдали проекцию дома старый хотя хозяева сказали что перееоформили, хочу пойти в газовый участок, чем мне грозит? Продавец получается обманул

Добрый день, Алиса.
Для переноса газового оборудования из одной комнаты в другую нужен не только проект, но согласование с соответствующими органами. Если документов нет, новым владельцам грозят штрафные санкции и предписание о приведении оборудования в прежнее состояние. Связывайтесь для начала с прежними владельцами и требуйте документацию, тот же проект и согласование. Если согласование было проведено, уже с документами обращайтесь в газовую службу для внесения соответствующих изменений в техническую документацию.
Будут еще вопросы, обрщайтесь.

Добрый день!Хочу купить квартиру,но в ней есть незаконная перепланировка,утеплили лоджию и сделали кухню.Можно ли покупать?

Добрый день, Фаина.
Такая перепланировка не законна. Кухню, как одну из так называемых «мокрых зон» запрещено переносить в иные комнаты, пускай даже не жилые. Вы никогда не сможете получить разрешительные документы на указанные изменения, а вот штраф после покупки можете, как и требование привести все в первоначальное состояние.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый день, хочу купить квартиру с перепланировкой, в квартире объединён санузел с ванной комнатой без переноса санузла(просто убрана перегородка) и в зале объединён балкон без демонтированного подоконного блока(нет окна и двери на балкон), подскажите пожалуйста, на такую перепланировку возможно будет получить разрешение с учетом изменений в 2020 году в постановление 508—пп. Заранее спасибо

Добрый день, Сергей.
С получением разрешение на объединение ванной комнаты и туалета проблем не будет, такой вариант допускается, учитывая, что перегородка была убрана между двумя нежилыми помещениями, коммуникации не переносились и повышенная нагрузка на полы отсутствует.
Касаемо лоджии. А вот объединение лоджий и балконов согласно п.10.18 ПП РФ г.Москвы №508 не допускается. Но у вас не была демонтирована сама перегородка, что позволит вам все восстановить в надлежащем виде при необходимости.
будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый день! Хочу купить квартиру с перепланировкой. Увеличена ванная комната за счет части коридора (заложена дверь в одну из комнат) а вход в комнату сделан через другую комнату. Возможно ли узаконить такую перепланировку?

Доброе утро, Сергей.
Если при перепланировки не была существенно нарушена система инженерных сетей, а только была увеличена общая площадь ванной комнаты за счет присоединения части нежилого помещения (коридор), то перепланировку можно будет узаконить. Но я бы вам рекомендовала перед заключением договора купли-продажи все же проконсультироваться у специалиста, так как помимо увеличения площади для ванной есть и другие требования, тот же порожек хотя бы.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Здравствуйте. Понравилась квартира в хрущевке. Но есть неузаконенные перепланировки. Объединены с/у с ванной и коридором. Из кухни пробита дверь в гостиную. Риэлтор со стороны продавца говорит, что это их проблемы и предлагает быстрее оформить ипотеку через их агентство, т.к. процентные ставки растут и цены на жилье тоже.

Доброе утро, Алия.
Помимо федерального законодательства строительные нормы утверждаются еще и региональным законодательством, так как только по регионам могут определить тот же климат, рельеф и другие нюансы, важные при строительстве и сохранности построек.
Объединение ванные и туалета законом не запрещено и присоединение части коридора тоже можно произвести. Но главное не само объединение, а соблюдены ли остальные требования, в частности, наличие того же порожка между коридором и мокрой зоной либо же полы уровнем ниже? Вы этого не указали.
Касаемо двери в гостиную из кухни. Теоретически такая перепланировка также возможна. Но имеет значение газовая ли плита на кухне, проем просто перенесен с дверью либо же оборудован только проем. И именно в случае, если печь газовая на местном уровне могут быть предусмотрены какие-либо условия.
Именно поэтому я вам рекомендую для начала посетить БТИ и уточнить, возможно ли узаконить такую перепланировку в вашем регионе, а потом уже подписывать договор купли-продажи.
И риэлтор говорит, что перепланировка — это проблемы продавца, вот пускай продавец и узаконит перепланировку. если до подписания этого сделано не будет все финансовые расходы и бумажная волокита ляжет уже на покупателя.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Здравствуйте! Рассматриваем приобретение квартиры. Перепланировка не узаконена. Сталинка. Ванная находилась на кухне и была перенесена в зону туалета за счет примерно метрового углубления туалетной комнаты в смежную жилую комнату. Возможно ли узаконить такой вариант?

Доброе утро, Татьяна.
Если у вас не первый этаж, то узаконить такую перепланировку будет практически невозможно так как была изменена конфигурация мокрой зоны ( ванной комнаты) с добавлением площади с жилой комнаты.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый день!
Купила на вторичном рынке кв-ру с перепланировкой. Комната 20 м разделена разделена дополнительной стеной от потолка до пола, т.е. получилось 2 к-ты). Вход в комнату — вместо двери сделали арку, шириной 1,5 м. Я обратила внимание риэлтора на эти переделки, но мне было сказано, что ничего страшного в этом нет. Позвонила продавцу кв-ры с вопросом «Законно ли это?» И есть ли у нее разрешение . На что мне было сказано, что это не представляет никакой угрозы и что дом изначально учитывал ее пожелания, т.к. она была соинвестором). Риэлтор, представлявший мои интересы, подтвердил, сославшись на то, что дом монолитный, позволяющий какие-то переделки и что мне не надо беспокоиться по этому поводу. Но меня это все-таки смущает.

Доброе утро, Нина.
Ваше беспокойство обосновано. В силу ст.25 ЖК РФ перепланировка — это внесение изменений в конфигурацию жилого помещения. Из одной комнаты фактически сделали две комнаты в технический план изменения не внесли, поэтому на данный момент перепланировка не узаконена.
Конечно, никто не будет ходить проверять были ли изменения или нет, но при продаже квартиры уже вами либо же передаче жилого помещения иным способом ( дарение, наследование, мена) могут возникнуть проблемы уже у вас.
И где вы будете искать соинвестора скажем через 15 лет. И то что соинвестор был согласен на изменения всего лишь слова, которые уже сейчас не имеет правового значения, так как изменения не закреплены документально.
Как я понимаю, сделка по переходу прав собственности уже завершена. теперь во избежание проблем в будущем вам нужно оформлять разрешительные документы на перепланировку и узаканивать разделение комнаты.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Здравствуйте, покупаем квартиру в ипотеку, уже все одобрено через три дня подписание основного договора, но есть нюанс, в квартире была перепланировка и она не узаконена, я понимаю что банк об этом знает, так как запрошивала документ об оценке, там есть графы что не узаконена, не тронут несущие стены и тому подобное, но с другой стороны банк зная я так палагаю об этом принемает во внимание старые параметры квартиры, в договоре указано что я не имею делать какие либо перепланировки в квартире до момента выплаты ипотеки, вот я и задаюсь вопросом кто «дурак» я которая не до конца понимаю наше агенство они говорят что все в порядке и не стоит беспокоиться, либо банк, который требует не делать перепланировки в перепланированной квартире, посуте там убрано несколько стен но не сплошных, была кладовая возле комнаты они убрали стену и сделали её дальше в принципе получилась эконом трёшка убрали коридорный угол, и стену у кухни она плано переходит в зал, кухня на газе, ни каких перегородок нет, и банк это одобрил, как так, возможно только что из за того что в документе написано не тронут несушие стены, но нам ипотеку даёт на не перестроеннуб двушку?

Добрый день, Ольга.
Так как квартира выступает предметом залога, банк может выдвинуть условия о невозможности перепланировки до выплаты ипотеки. В этом условии нет ничего не законного. Но у вас перепланировка уже есть, а вот узаконить вы ее не можете, потому что в договоре ипотеки прописан запрет.
Еще один нюанс по перепланировке. Если увеличить площадь жилых комнат за счет вспомогательных помещений, таких как коридор либо кладовка можно путем переноса либо демонтажа не несущих стен, то вот убрать полностью межкомнатную перегородку между залом и кухней с газовой плитой нельзя. Поэтому если вам квартира нравиться, в том числе и условия кредитования, подписывайте договор и за время выплаты ипотеки, проработайте законодательство вашего региона по поводу узаконивания тех изменений которые уже произведены и уберите либо же исправьте те изменения. которые вам не одобрят, а жуе после выплаты ипотеки проведете узаконивание всех нюансов.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]