Как оформить долевую собственность на дом

Как без лишних хлопот оформить долевую собственность на квартиру

Коллективное распоряжение долевой собственностью на имущество вызывает множество вопросов. Ее отчуждение или приобретение порождает страх и сомнения в правильности совершаемых действий. Самое важное — грамотно организовать процесс, поэтому следует иметь четкое представление о том, как оформить долевую собственность на квартиру.

Основания возникновения долевой собственности

Собственность, которая принадлежит нескольким гражданам, называется общей в соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ . Она, в свою очередь, разделяется на два вида:

• совместную. Доли в имуществе не определены. Это относится к супружеским материальным отношениям;
• долевую. Имущество, в котором определены отдельные и не обязательно равные доли.

Долевая собственность возникает в следующих случаях:

1. Приобретение недвижимости в долях, оформленных на двух и более человек.
2. Приватизация, когда несколько граждан имеют право на нее. В этой ситуации долевая собственность на квартиру формируется в равных частях.
3. Раздел имущества между мужем и женой или выдел доли из совместного объекта во время брака или после его расторжения.
4. Получение части имущества в порядке наследования, когда наследство распределяется между несколькими людьми.

Правовое регулирование

Разобраться в особенностях владения, пользования и распоряжения долевым имуществом помогут базовые нормы законодательства:

1. Ч. I ГК РФ — устанавливает основные понятия и ограничения.
2. Жилищный кодекс РФ — затрагивает тонкости права владения, пользования и распоряжения общей квартирой.
3. Семейный кодекс РФ — определяет порядок имущественных отношений супругов, содержит инструменты и основания для перевода совместной собственности в долевую.
4. Федеральный закон от 13.07.15 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218). Устанавливает общие правила регистрации объектов недвижимости.

Изменения в федеральном законодательстве приводят к регулярному обновлению порядка регистрации прав на квартиру. Например, положения Федерального закона от 30.12.12 №302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1,2,3 и 4 ч. I ГК РФ» отменили регистрацию сделки купли-продажи, оставив лишь регистрацию права покупателя. А оформление долевой собственности на квартиру с июня 2016 года было обновлено на основании Федерального закона от 02.06.16 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» . С этого момента все сделки с долевым имуществом должны были удостоверяться нотариально в обязательном порядке.

Впрочем, уже с 31 июля 2019-го года при заключении большинства сделок с долями услуги нотариуса больше не обязательны. С этой даты в силу вступил Федеральный закон от 01.05.19 N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (ФЗ № 76).

Общая процедура оформления и нововведения

Продажа и приобретение недвижимости в долях — стандартная сделка. Единственным осложняющим фактором в ней является то, что на один и тот же объект права заявляет сразу несколько человек. И хотя эти права равны, размеры доли могут быть разными. Как и желания собственника по ее распоряжению.

Самое сложное — согласовать действия всех владельцев и убедиться в том, что никто из них не возражает против сделки. Поэтому оформление квартиры в общую долевую собственность имеет дополнительные защитные механизмы: определение долей в процентном соотношении и пока еще нотариальная форма договора купли-продажи (ДКП).

Подготовка правоустанавливающих документов

Для того чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно подтвердить ее принадлежность определенному лицу. Сделать это можно с помощью следующих документов:

• ДКП, если по сделке недвижимость приобретена в долях;
• дарственной — при получении части квартиры в дар.
• решения суда — при признании доли в праве собственности на квартиру в судебном порядке;
• договора приватизации, если в процессе участвовало несколько человек.

Составить договор при регистрации права долевой собственности можно самостоятельно или с помощью юриста.

Читайте о том, как правильно оформить завещание на квартиру, чтобы у наследников не возникло проблем со вступлением в право владения недвижимостью.

Как определить размер долей

В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ , доли всех обладателей имущества признаются равными. Однако это можно изменить с помощью соглашения. В таком документе разрешается указать:

• точный размер частей;
• порядок их определения и изменения в зависимости от вклада каждого собственника в приобретение и приумножение имущества;
• влияние неотделимых улучшений, например, возведения пристройки к дому, на размер доли.

Как следует из ч. 2 ст. 44 ФЗ № 218 , после заключения соглашения по заявлению всех дольщиков распределение частей можно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это касается ситуаций, когда происходит оформление доли квартиры в собственность.

При возникновении споров совладельцы могут определить доли в суде. Судебное решение станет основанием для внесения сведений о размере долей в ЕГРН.

Процедура регистрации права общей долевой собственности

Переход права в долях подлежит регистрации в Росреестре . Но прежде чем отправиться в государственный орган, в отдельных ситуациях необходимо нотариально удостоверить договор. Напомним, что все сделки по отчуждению общего долевого имущества, заключаемые до 31 июля 2019-го года, подлежали обязательному удостоверению.

После этой даты, если недвижимость отчуждается всеми ее участниками одновременно (по одной сделке), достаточно составить договор в простой письменной форме. Но обязательным остается нотариальное удостоверение сделок, если:

• квартира отчуждается каждым совладельцем в разное время или в рамках разных договоров;
• отчуждается долевая недвижимость несовершеннолетнего, частично или полностью недееспособного;
• по договору происходит не отчуждение, а приобретение мужем и женой квартиры в долевое владение, ведь по общему правилу их имущество – совместное.

После этого нужно известить остальных собственников об отчуждении доли, если она продается третьему лицу. В таком извещении должна быть указаны цена и другие условия продажи ( ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218 ).

Пакет документов для регистрации

Для того чтобы Росреестр зарегистрировал право долевой собственности, необходимо подать следующие документы:

• паспорт или иное удостоверение личности заявителя;
• документ, на основании которого приобретено право на долю, например, ДКП;
• заявление

• подтверждение уведомления сособственников о продаже доли, если регистрирует права лишь один владелец;
• доверенность, если интересы заявителя представляет другое лицо.

Подать заявление можно в офисе Росреестра, в многофункциональном центре (МФЦ) и онлайн на сайте Росреестра.

Сроки переоформления прав

Процедура перехода прав подтверждается внесением записи в ЕГРН. Срок выдачи выписки из ЕГРН, согласно ст. 16 ФЗ № 218 , зависит от способа подачи заявления:

• 7 дней, если документы поданы в офисе Росреестра;
• 9 дней, если заявитель обращался в МФЦ;
• 3 дня, если сделка подлежала предварительному нотариальному удостоверению. Этот срок увеличивается до 5 дней в случае обращения через МФЦ;
• 1 день, если сделка была нотариальной, а документы на регистрацию подавались онлайн.

Таким образом, на то, чтобы переоформить долю в квартире в собственность, уйдет от 1 до 9 дней.

Стоимость услуги

Государственная услуга по регистрации облагается государственной пошлиной, согласно ст. 17 ФЗ № 218 . В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ , ее размер составляет:

• 2 000 рублей для физических лиц;
• 22 000 рублей для юридических лиц.

Уплата госпошлины подтверждается квитанцией. При отправке заявления посредством сайта Росреестра средства можно перечислить через онлайн-банкинг или электронный кошелек.

Регистрации может предшествовать заключение нотариальной сделки, которое потребует дополнительных расходов на оплату услуг нотариуса.

Переоформление квартиры на брачного спутника

В браке может потребоваться переоформление квартиры с одного супруга на другого. Основные причины этого:

• потребности бизнеса,
• условие кредитора,
• особенности налогообложения объекта,
• личные предпочтения мужа и жены.

Поэтому вопросом, как происходит переоформление собственности на имущество между супругами в 2020 году, задаются не только пары, которые намерены оставаться в браке, но и те, кто планирует свои действия на случай возможного развода или уже расторгли союз.

Под имуществом подразумевается квартира и все движимые/недвижимые совместно приобретенные вещи. Значения не имеет, на кого они зарегистрированы, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому передать свою долю дачи бывшему супругу можно в том же порядке, что и квартиру. Процедура зависит не от вида недвижимого имущества или причины его отчуждения, а от того, кому и на каком основании оно принадлежит, и когда (до или после свадьбы) супруг приобрел право собственности на него.

Как подарить свою квартиру

Самый простой вариант, при котором с оформлением сделки не возникнет дополнительных проблем, — передача личного имущества одного супруга в дар другому. Для этого даже не придется выяснять у нотариуса или юриста, как переоформить квартиру на супруга в браке. Достаточно следовать положения семейного законодательства и нормам ГК РФ, регулирующим порядок дарения.

Напомним, что, согласно ст. 36 СК РФ , к личному имуществу мужа или жены относится то, что они приобрели:

• до заключения союза;
• по договору дарения.
• в наследство.

То есть личную квартиру, принадлежащую жене, переоформить на мужа можно на основании заключенного между ними договора дарения. Завершается такая сделка в Росреестре внесением записи в ЕГРН. Как следует из ст. 224 НК РФ , налогом на доходы физических лиц она не облагается.

Когда недвижимость находится в долевой собственности

Возможна ситуация, при которой состоялась нотариальная сделка по приобретению супругами квартиры в долях. Кроме этого случая, долевым имущество становится после расторжения брака и раздела собственности бывших членов семьи. Тогда необходимо определить его судьбу:

• продолжать владеть им вместе;
• отчуждать свою часть в пользу кого-то другого.

Для того чтобы не уступать по ДКП долю в квартире постороннему человеку, можно распорядится имуществом иначе. Осуществить это позволяет передача права собственности на квартиру бывшей супруге.

Следует заметить, что по закону собственник обязан первым делом предложить приобрести долю недвижимости совладельцу, например, бывшему супругу, даже если у него есть иные предпочтения в этом плане. Это не просто вариант действий, а обязанность. И только после отказа сособственника приобрести эту долю станет правомерным отчуждение жилья в пользу третьего лица.

И в том и в другом случае существует два способа как долевую собственность оформить на одного супруга. Нужно заключить договор дарения или купли-продажи, по которому жена или муж продает свою долю брачному спутнику.

Если квартира является общей совместной собственностью

На основании законного режима имущества супругов их квартиры, машины и дачи являются общей совместной собственностью. Следовательно, все, что им принадлежит, находится в собственности двоих, но официально на доли не разделено.

Долевой общая недвижимость становится только тогда, когда муж и жена в браке или после развода официально разделяют ее на части.

Переоформить общую совместную собственность на долевую можно по условиям брачного договора, по соглашению о разделе имущества (во время брака или после его расторжения) или по соглашению об определении долей.

Если достичь договоренности невозможно, переоформление производится на основании решения суда.

Определение долей и передача их в дар

Как и в общем долевом, в совместном имуществе мужа и жены допускается выделение частей. Для этого нужно заключить соглашение об определении долей в праве совместной собственности.

В соглашении можно установить как равные (50/50), так и разные по размерам доли. Главное, чтобы каждый из супругов выразил добровольное согласие. Именно по этой причине такой документ должен быть оформлен письменно и удостоверен нотариально, ведь его положения меняют законный имущественный режим.

Таким образом, можно из совместной собственности супругов сделать долевую, а затем подарить ее мужу или жене.

Соглашение о разделе совместно нажитого имущества

Как следует из п. 2 ст. 38 СК РФ , нажитое в браке имущество делится на основании соглашения между супругами. Оно может быть подписано как до свадьбы, так и после расторжения брака.

Такой вид договоренности должен оформляться в письменной нотариальной форме, иначе документ не будет иметь юридической силы.

Каких-либо правил раздела имущества по такому договору нет. Супруги могут разделить его так, как считают нужным, и после подписания документа обратиться за переоформлением недвижимости в Росреестр.

Подобное соглашение между супругами о передаче права собственности – хороший инструмент, который позволяет предотвратить судебные споры о разделе имущества.

Переоформление объекта на основании брачного договора

Некоторые супруги заключают брачный контракт. В соответствии с гл. 8 СК РФ , на основании этого документа они по взаимному согласию определяют свои имущественные права и обязанности.

Заключается договор в нотариальной письменной форме. Недвижимости, как правило, в нем уделяется особое внимание.

Брачный договор может:

• подтвердить режим совместной собственности,
• установить долевое владение,
• передать имущество одного члена семьи другому.

Впрочем, и совмещать различные положения относительно каждого объекта не запрещается.

Если в рамках договора предусматривается перевод квартиры из совместной собственности в долевую во время брака или после его расторжения, для регистрации перехода права следует обратиться в Росреестр. Кроме заявления и стандартных документов, с собой необходимо иметь свидетельство о заключении брака и брачный договор.

Особенности оформления доли в унаследованном имуществе

Часто квартира становится долевой не по решению будущих собственников, а в результате ее совместного наследования. У наследодателя может быть несколько наследников, которые получают общее право на один объект. Оформление долевой собственности в этом случае имеет свои особенности:

1. Наследники должны в течение 6 месяцев подать нотариусу заявление о принятии наследства. С собой нужно взять документы, подтверждающие личность, родство и принадлежность имущества умершему.
2. Наследство открывается через полгода с момента смерти. После этого нотариус оформляет свидетельство о праве на долю в наследстве каждому наследнику.
3. Свидетельство вместе с заявлением о регистрации права долевой собственности подается в Росреестр, где в ЕРГН вносится запись о долях.

Граждане не всегда готовы становиться совладельцами, поэтому именно на этой стадии нередко производится перевод из общей долевой в индивидуальную собственность.

Как оформить выделенную долю в частную собственность

Долевые собственники в ряде случаев не возражают против того, чтобы квартира принадлежала кому-то одному из них. Некоторые даже готовы передать ее третьему лицу. Это становится возможным с помощью стандартных договоров купли-продажи или дарения.

С финансовой точки зрения удобнее всего перейти с долевой собственности в частную путем дарения всех частей близкому родственнику. Такая сделка не облагается налогом. Куплю-продажу следует выбирать, когда недвижимость продается стороннему лицу. Но отчуждать имущество в обмен на деньги можно и в пользу родных.

Каким бы не был договор, после его заключения следует зарегистрировать переход права в отделении Росреестра или в МФЦ.

Читайте больше о том, какими последствиями сопровождается выделение доли в квартире.

Предпочтительный вариант оформления квартиры супругами

Если супругов не устраивает совместное владение квартирой, они могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этих документах допустимы любые условия:

• установление раздельной собственности на отдельные виды имущества;
• признание его общим долевым в равных или других долях;
• определение собственности общей совместной.

Безусловно, лучшим инструментом, который способен предотвратить большинство проблем с оформлением и разделом имущества, является брачный контракт. Его положения можно менять с учетом ситуации в семье. Ведь невозможно предсказать заранее, будет ли выгодно иметь квартиру в долевой или в совместной собственности. Оба варианта требуют дополнительных согласований с супругом в случае отчуждения имущества.

Выводы

Право собственности, при котором одна квартира принадлежит нескольким людям, называется долевым. Его оформление начинается с приобретения основания:

• заключения договора купли-продажи недвижимости в долях,
• получения свидетельства о наследстве,
• оформления договора дарения,
• приватизации.

В некоторых случаях сделка требует нотариального удостоверения. Ключевой документ вместе с заявлением подается на регистрацию долевого права в Росреестр.

Долевая собственность на дом: суть режима и порядок оформления

Не у каждого дома один владелец. Когда граждане получают в наследство одну квартиру, у всех равные права на нее, если другое не установлено завещанием или законом. Поскольку долевая собственность на дом предполагает, что имуществом владеет и распоряжается сразу несколько людей, для совершения любых сделок с недвижимостью нужно согласие дольщиков.

Особенности режима долевой собственности

Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ( ч. 1 ст.246 ГК РФ ).

Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.

Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством ( ч.3 ст. 244 ГК РФ ).

Долевое владение жилым помещением и территорией

Общедолевая собственность на дом и землю встречается на практике очень часто. Собственники реализуют свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в объеме, разрешенном законодательством (ст. 30 ЖК РФ). Однако если кто-то из владельцев строения способствовал, чтобы дом стал лучше, оборудовал его новой техникой, достроил помещение, сделал ремонт, он вправе претендовать на увеличение своей части в недвижимости.

Поскольку частный дом размещается на земельном участке, эта территория тоже находится в долевом владении граждан. Нельзя продать исключительно жилой объект. Следует оформлять сделку и на земельный участок под частным домом в долевой собственности. Эти компоненты неразрывны друг от друга.

Определение долей в общей собственности

Определение вкладов в имуществе имеет значение при разделе недвижимости. Основные нормы, регулирующие этот процесс, содержатся в ст. 245 ГК РФ :

• части, принадлежащие совладельцам, определяются по их согласию или в соответствии с законом;
• способ определения долей закрепляется в договоре между участниками;
• размер долей может меняться;
• если частный дом в долевой собственности был улучшен за деньги одного из совладельцев, тот вправе требовать увеличения своей части в имуществе.

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество владельцев;
• наличие/отсутствие семейных связей между участниками;
• прописка родственников;
• планировка объекта, техническая возможность выделения изолированных помещений;
• количество входов, выходов;
• устоявшийся порядок пользования домом.

Оформление помещения в общее долевое владение

Оформление дома в долевую собственность – сложный юридический процесс. Процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. Определение размеров имущества. Для этого следует воспользоваться услугами оценщиков. За это придется заплатить, зато владельцы помещения будут знать точную площадь участка и квадратуру здания. Информация отображается в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда.
2. Получение в БТИ техпаспорта и плана помещения.
3. Оформление дома с участком в органах кадастра и Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН. Документ позволяет зарегистрировать право собственности. Если строение находится на территории дачных участков, вносить его в кадастр не нужно.
4. Уплата госпошлины и получение квитанции. Размер сбора закреплен в НК РФ.

Каждый из собственников дома получит документ, подтверждающий право владения долей в имуществе.

Часто владельцев недвижимости интересует, как оформить построенный дом в долевую собственность единолично, возможно ли это вообще. Подобный вариант предусмотрен в законодательстве, но такой гражданин должен предоставить письменное согласие всех заинтересованных сторон (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218).

Подготовка документов

Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:

1. Удостоверение личности гражданина.
2. Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
3. Кадастровый паспорт на жилье.
4. Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
5. Правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, завещание и так далее.
6. Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
7. Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.

Оформление земельного надела под домом

Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ , возможна приватизация земли под домом. Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ( п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» ).

При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ( ст. 7.1 КоАП РФ ).

Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.

Как перевести строение из долевой собственности в личную

Если собственники жилья не являются родственниками, между ними нередко начинаются разногласия. В результате кто-то из совладельцев может решить отделить свою часть.

Перевод из общего в частное владение не запрещен законом. Существует несколько способов, которые позволяют из долевой собственности сделать частную. Это касается не только выделения в натуре части, принадлежащей одному человеку. Все дольщики могут захотеть выделить их, что приведет к отчуждению дома.

Как переходит право собственности

Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.

Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.

Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:

1. Метраж, выделенный каждому владельцу.
2. Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
3. Режим пользования общими помещениями.

С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.

Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.

Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.

Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:

1. Размежевать общий земельный участок.
2. Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.

Оформив кадастровую выписку, собственники обращаются в Федеральную службу кадастра за документами, подтверждающими их право на доли в доме. На основании этой бумаги гражданин вправе продавать, дарить, сдавать в аренду свою часть имущества.

Пошлина за оформление перехода прав

Государственный сбор за услугу регистрации перехода права собственности предусмотрен в НК РФ. Пошлину следует уплатить во время обращения в орган Росреестра или МФЦ.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ , размер сбора зависит от конкретной ситуации, но в среднем стоимость перевода дома из долевой собственности составляет около 2000 рублей.

Особенности продажи дома

При реализации жилого помещения ключевое значение имеет согласие совладельцев. Если участники не против сделки, дом и земля отчуждаются как единое целое.

Следует четко определить, продается все вместе или нет. Если дом продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковых частях между всеми участниками процесса. В случае продажи помещения по отдельным долям расчет налога производится по каждой из них.

Когда юристов спрашивают, как продать дом в долевой собственности проще всего, они рекомендуют составить единый договор купли-продажи. В нем нужно указать:

• цену объекта;
• кто и какую сумму получит после сделки;
• порядок расчета с каждым собственником;
• сроки освобождения помещения и другие важные обстоятельства.

Проект договора можно составить самостоятельно, но документ должен проверить и удостоверить нотариус.

Нельзя забывать, что продажа дома в долевой собственности неразрывно связана с отчуждением земли, на которой находится объект. Это повышает стоимость сделки.

Продажа доли жилого помещения

Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.

Способы уведомления собственников:

• заказное письмо по почте с описью вложения;
• уведомление от нотариуса со следующей информацией:
  • объект и цена продажи,
  • срок и условия оплаты,
  • срок передачи имущества и так далее.

  В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.

  Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.

  Варианты раздела дома

  Владелец жилья вправе разделить общее имущество. Раздел и выделение доли в натуре – разные понятия. В первом варианте собственность делится между всеми совладельцами, во втором свою часть получает конкретный участник.

  Часто граждане интересуются, как разделить дом, находящийся в общей долевой собственности. Быстрее всего это получится сделать, если удастся достигнуть договоренности с другими владельцами. Для этого оформляется соглашение у нотариуса, а затем раздел происходит по упомянутому выше алгоритму: получение разрешения в архитектурном отделе, постановка на кадастровый учет.

  Если согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. При делении помещения учитывается заключение строительно-технической экспертизы, ведь не в каждом случае технически возможно переустройство дома.

  Когда доли неравнозначны, может назначаться денежная компенсация владельцу, которому принадлежит самая малая часть.

  С решением суда каждый из собственников обращается в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество. При этом всегда следует помнить, что кроме помещения есть земля. Территорию тоже можно разделить только в том случае, если для этого есть техническая возможность.

  Нередко производится долевой раздел жилого дома на две квартиры при разводе. Фактически из одного помещения появляется два новых. При этом должен быть возможен раздел земли, на которой находится здание. Если это невозможно, вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска и установит порядок пользования собственностью.

  Прекращение долевой собственности

  В связи с определенными обстоятельствами право на долю в имуществе может прекращаться. Как правило, это происходит по инициативе владельца части. Есть разные варианты аннулирования права общей долевой собственности на дом, например:

  1. Прекращение права владения совместным имуществом. Это гражданские сделки, на основании которых лицо отказывается от своей части за деньги или безвозмездно: купля-продажа, дарение и так далее.
  2. Выход из долевой собственности на дом. Владелец оформляет свою часть в натуре.

  Также право владения может прекращаться и по естественным причинам, например, в результате сноса здания.

  Заключение

  Долевая собственность на дом предполагает, что объектом одновременно владеет несколько граждан. Все действия по распоряжению общим имуществом согласовываются с совладельцами. При этом любые юридические операции с жилым помещением распространяются на территорию, на которой находится объект. Таким образом, следует продать дом с земельным участком.

  При разделе общего имущества желательно достигнуть компромисса с другими владельцами. В противном случае придется обратиться в суд. Также граждане вправе выйти из долевой собственности, выделив свою часть в натуре.

  Как оформить часть дома в собственность

  Недвижимость, право на нее и смена собственника, согласно закону от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями, вступившими в силу с 1 января 2020 г.), подлежат обязательной госрегистрации. Как споры, связанные с долевой собственностью, регулируются законодательством, как оформить долю в доме в собственность при купле-продаже, дарении или наследстве – рассмотрим далее.

  

  Содержание статьи

  1. В чем разница между долевой и совместной собственностью
  2. Нюансы оформления доли дома в собственность
     1. Оформление доли дома по наследству
     2. Документы для оформления доли дома по наследству
     3. Как оформить куплю-продажу части жилья
     4. Договор дарения доли дома
     5. Стоимость оформления долевой собственности

     В чем разница между долевой и совместной собственностью

     Чтобы разобраться, как оформить долю в доме в собственность, сперва нужно понять, что значит доля дома. Если говорить простыми словами, то это часть домовладения, принадлежащая тому или иному гражданину на определенном праве. Поделить дом на части можно условно, поскольку это речь идет о единой конструкции с общими стенами, крышей и единым фундаментом.

     Закон устанавливает специальные условия раздела недвижимого имущества на доли, а также обязанности совладельцев по отношению друг к другу. Вот почему оформить куплю-продажу части жилого строения гораздо сложнее, чем просто целого здания.

     Российское законодательство различает долевую и совместную собственность. Первая – это общее владение, разделенное на доли. Очевидно, что деление дома физически осуществить невозможно, т.к. это нарушит его общую конструкцию. Но в здании можно организовать несколько отдельных входов, обособить их, каждую часть отделить друг от друга. При этом, останется и общая часть.

     Таким образом, возникает необходимость пользоваться общей долевой недвижимостью совместно, с учетом договоренности между дольщиками. Причем, собственную долю можно продать либо подарить с учетом тех или иных нюансов, в зависимости от ситуации.

     Совместная – это такая общая собственность, которую не представляется возможным поделить на части в силу ряда обстоятельств (в частности, когда дольщиков слишком много, и потому не получится обособить части жилья). Как правило, владение становится совместным в случае с имуществом, приобретенным во время брака.

     Супруги являются владельцами дома на праве долевой собственности. Каждый из них обладает ½ долей на двоих. Такое положение вещей вовсе не означает, что два человека — муж и жена — имеют право только на комнату и половину кухни. Они обладают абсолютно равными правами на целый объект. Каждый супруг — собственник соответствующей части участка, на котором возведен дом. И для того, чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры, следует провести выделение части в натуре либо официально определить порядок пользования объектом.

     Главное отличие совместной собственности от долевой заключается в возможности предпринимать определенные действия со своей недвижимостью. Если общее владение не разделили на части, то, решая продать свою часть недвижимости, следует спросить разрешение у остальных собственников. Если же собственность является долевой, достаточно просто уведомить остальных содольщиков о намерении оформить куплю-продажу своей части недвижимости.

     Важно! Один из лучших вариантов — это когда собственники являются близкими людьми, между которыми нет разногласий, и решения о сделке принимаются сообща. Иначе могут возникнуть проблемы при использовании недвижимого имущества или попытках его продажи.

     Нюансы оформления доли дома в собственность

     Чаще всего необходимость оформления долевой собственности возникает, когда происходит:

     • заключение договора купли-продажи части жилья;
     • наследование части имущества;
     • дарение части недвижимости.

     Оформление доли дома по наследству

     Наследование – это наиболее распространенный вариант, при котором оформляется долевая собственность. Имущество по закону делят между наследниками соразмерно долям.

     Вступление в наследство оформляется у нотариуса. Для того, чтобы оформить долевую собственность на дом по наследству, наследнику необходимо пройти ряд этапов:

     1. Обратиться в нотариальную контору с целью открытия наследственного дела (в течение полугода со дня открытия наследства);
     2. Получить свидетельство о наследовании у нотариуса;
     3. Оформить в Росреестре право владения на свою долю жилого дома.

     Документы для оформления доли дома по наследству

     При обращении к нотариусу для оформления своей доли на дом вам понадобятся следующие бумаги:

     Документы для оформления

     Правоустанавливающие документы (либо их копии из архива).

     Свидетельство о смерти.

     Данные о последнем месте регистрации наследодателя.

     Выписка из налоговой.

     Выписка из ЕГРН.

     Копии документов, удостоверяющих личности наследников, а также документы о родстве.

     Затем нужно оплатить государственную пошлину и услуги нотариуса. Он выдаст вам по истечении полугода после открытия наследственного дела свидетельство о наследовании.

     После того, как все документы будут собраны, следует с ними обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать возникшее право на часть жилого здания.

     Как оформить куплю-продажу части жилья

     Собственник имеет право распоряжаться частью жилой недвижимости: продавать ее, менять, дарить или оформлять на нее завещание.

     Закон ограничивает право собственника части в недвижимом имуществе на его свободную продажу. Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право выкупа предоставляется, в первую очередь, совладельцам. И лишь в случае их отказа гражданин получит возможность реализовать свою часть недвижимости третьим лицам.

     У договора купли-продажи на долю в доме нет отличительных признаков от договора на продажу дома целиком. Но российское законодательство предусматривает преимущественное право покупки часть жилой недвижимости. Заключается оно в следующем. Прежде, чем начать продавать свою часть, ее владелец должен в письменной форме известить о намерении продажи остальных дольщиков. В таком извещении следует указать цену, которую собственник планирует выручить от продажи. Если в течение месяца никто из содольщиков не изъявит желание приобрести это имущество, то можно смело заключать договор-купли продажи с любыми другими лицами.

     Здесь следует отметить ряд нюансов:

     1. При заключении договора необходимо прописать ту цену, какая была указана в извещении.
     2. Если вы не можете вручить одному из дольщиков извещение о продаже, поскольку вам неизвестно его местонахождение, тогда нужно отправить заказное письмо (хотя бы на адрес вашего общего дома, а затем получить его). Такое действие позволит вам при необходимости доказать, что вы направили уведомление о продаже, как это положено по закону.

     Бывают и такие совладельцы, которые специально оттягивают с ответом на извещение, а потом в последний день выражают свой отказ, отправляя почтой. Таким образом, целенаправленно срываются и оспариваются подобные сделки. А покупатели, которые знают о возможных рисках,неохотно идут на покупку долевой собственности, подыскивая вариант проще и выгоднее.

     Договор мены долевой собственности оформляют на тех же условиях, что и договор купли-продажи, т.е. с учетом преимущественного положения содольщиков.

     Затем оформление части жилого строения по договору купли-продажи надо зарегистрировать в Росреестре. Право на долю перейдет к новому собственнику, о чем делается соответствующая отметка и выдается выписка из ЕГРН.

     Для оформления купли-продажи доли жилого дома сперва необходимо предложить ее оставшимся собственникам других долей и только потом выставлять на продажу. Потом нужно зарегистрировать оформление в Росреестре. Наши юристы помогут вам подготовить все необходимые документы и провести сделку. Мы работаем дистанционно, 24/7.

     Договор дарения доли дома

     Нередко бывает так, что общая долевая собственность доставляет дискомфорт одному из собственников. Тогда можно найти доверенное лицо, договориться с ним о дарении и таким образом избавиться от своей доли, даже не предлагая ее купить остальным дольщикам.

     Но учтите, что если дарение фиктивное, то существует риск того, что кто-то из сособственников обратится в суд и докажет, что по договору дарения было получено денежное вознаграждение. Тогда такую сделку признают недействительной.

     Чтобы оформить дарение на часть недвижимости, достаточно заключить договор дарения. Дарственная в данном случае подлежит регистрации в Росреестре точно так же, как и купля продажа, мена или наследование.

     Наши специалисты подготовили для вас унифицированный договор, чтобы вы могли с ним ознакомиться и использовать его при необходимости:

     

     Стоимость оформления долевой собственности

     Разберемся, сколько стоит оформить часть дома в собственность.

     Стоимость оформления части жилого недвижимого имущества зависит от определенных факторов. Например, если надо дополнительно поставить дом на кадастровый учет, то кроме госпошлины на оформление дома, необходимо заплатить за подготовку техплана.

     Также могут потребоваться услуги по межеванию земельного участка, на котором построен дом, а также заказ тех или иных документов, запрашиваемых государственными органами.

     Важно! При оформлении доли дома в наследство необходимо учитывать нотариальные услуги, а при оформлении договора купли-продажи – возможные расходы по уплате налога (его уплачивают, если часть строения находилась в собственности менее трех лет).

     Судебная практика: дело о прекращении права собственности на долю в жилом доме

     Истец обратился в суд с требованием прекратить принадлежащую ему долю права владения жильем, обосновав иск тем, что является собственником доли в праве общедолевой собственности на указанное домостроение. Доли остальных сособственников домовладения — 33/100 и 17/100. Кроме того, истцу принадлежит земельный участок. Согласно порядку пользования, сложившегося в доме, каждый сособственник имеет свои отдельные помещения, изолированные от других, никаких споров нет.

     В связи с тем, что был построен новый жилой дом, часть жилого дома, находящуюся в его фактическом пользовании, снесли. Поэтому истец обратился в суд с требованиями, обозначенными выше.

     Ответчик подал встречное исковое заявление о выделе доли дома, прекращении права общей долевой собственности с выделением ему части жилого дома, состоящей из четырех жилых комнат, ванной, туалета, кухни, коридора и веранды, о выделе еще одному сособственнику в собственность части жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, кухни и веранды, а также о прекращении права собственности истца на часть жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, коридора, кухни, трех веранд.

     В ходе судебного заседания истец полностью поддержал требования по первоначальному иску и встречные исковые требования ответчика признал в полном объеме. В свою очередь, ответчик поддержал требования по встречному иску и не возражал против удовлетворения требований истца по первоначальному иску. Вторая сособственница не явилась на судебное заседание, представила заявления о признании исковых требований по первоначальному иску истца и встречному иску ответчика, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие.

     Суд выслушал стороны, исследовал материалы дела и постановил удовлетворить исковые требования о прекращении права собственности на часть в жилом здании, а также встречные исковые требования о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и разделе указанного жилого дома. Кроме того, прекратить право собственности истца на долю в праве общедолевой собственности на обозначенный жилой дом, разделить измененный объект недвижимости, выделить в собственность ответчику отдельный блок жилого дома блокированной застройки, выделить в собственность сособственнику, не явившемуся на судебное заседание, отдельный блок жилого дома блокированной застройки, а также прекратить право общедолевой собственности ответчиков на жилой дом.

     Данное судебное решение является основанием для внесения соответствующих данных и изменений в ЕГРП на недвижимость (Решение № 2-1386/2017 2-1386/2017~М-487/2017 М-487/2017 от 22 марта 2017 г. по делу № 2-1386/2017).

     Частые вопросы

     Нет, дарение без нотариуса в данном случае невозможно. Оформить сделку по дарению части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, без нотариуса нельзя. Подобная сделка регламентируется п .2. ст. 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

     Если совладельцы на продажу не согласны, вы не сможете совершить сделку. Но если вы ее и совершите, то ее признают недействительной. Чтобы продать либо совершить любые другие сделки со своей частью жилья (например, дарение доли) без согласия совладельцев, следует перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенному нотариусом либо по судебному решению.

     Нет, в соответствии с российским законодательством, вы не имеете права подарить отдельно долю земельного участка без соответствующей части жилого здания.

     Порядок определения долей в праве долевой собственности установлен ст. 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности невозможно определить на основании закона, и они не установлены соглашением всех ее участников, то части автоматически считаются равными.

     Заключение эксперта

     Вследствие участия граждан РФ в приватизации жилого фонда многие из нас имели возможность оформить долю в доме в собственность в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Как правило, долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в прочих случаях. Вот почему вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью всегда актуален.

     Публикуем только проверенную информацию

     Сориентирует по любому аспекту миграционного, конституционного, гражданского и корпоративного права — быстро, качественно и с вниманием к мелочам

     Оцените статью:

     [Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]