Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку от застройщика

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Когда мечты о собственном жилье переходят в разряд ближайших жизненных планов, для ускорения их воплощения будущий собственник может рассматривать такой вариант, как покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке. До того как принять окончательное решение, нужно оценить все риски, а также плюсы и минусы подобного способа приобретения жилплощади.

Преимущества покупки вторичного жилья в ипотеку

Безусловным преимуществом вторичного рынка считается то, что здесь всегда можно показать «товар лицом». Квартира уже достроена, дом введен в эксплуатацию, все коммуникации подключены, а значит, помещение полностью готово к немедленному переезду (есть хотя бы минимальный ремонт, а иногда бывшие хозяева готовы продать жилье даже с бытовой техникой).

При покупке жилья на вторичном рынке проще понять, что получаешь в конечном итоге

Немаловажными могут оказаться и другие привлекающие факторы:

• старый район с уже развитой инфраструктурой (дорожные развязки, садики и больницы и прочее);
• достроенный дом исключает риск стать обманутым дольщиком и годами искать правды по судам;
• широкий ценовой диапазон – от относительно дешевых «хрущевок» до элитных «сталинок»;
• давно живущие соседи: они не только расскажут об истории жилья (и, возможно, о скрываемых хозяевами недостатках), но и не станут все разом делать ремонты по выходным.

Кроме того, можно снизить расходы на оформление сделки. Все потому, что компании-застройщики часто настойчиво предлагают услуги своих партнеров или юристов по завышенной цене, а «вторичку» можно зарегистрировать в ЕГРН самому, оплатив только пошлину 2000 рублей.

И приобретение жилья на первичном рынке, и покупка на вторичном имеют свои преимущества и недостатки

Недостатки покупки вторичного жилья в ипотеку

Наряду с перечисленными плюсами оформления ипотеки на вторичное жилье есть не менее существенные недостатки. К примеру, готовность недвижимости к проживанию не исключает вероятности мошенничества – претензии со стороны других сособственников, прописанные несовершеннолетние или недееспособные члены семьи, незаконные действия продавца, действующего без согласования с основным собственником квартиры, обременение на объект.

Возникают некоторые трудности и при оформлении ипотечного договора:

• банк потребует провести экспертизу помещения на предмет перепланировок или скрытых повреждений несущих конструкций (их потребуется либо узаконить, либо восстановить до первоначального состояния, зафиксированного в поэтажном плане БТИ);
• ставки по кредитованию на вторичном рынке несколько выше, чем при покупке новостроя;
• большинство финорганизаций не включают «вторичку» в программы льготного кредитования по сниженным ставкам (для военных, для молодых или многодетных семей, например);
• часть финансовых учреждений требуют застраховать сделку не только от неплатежеспособности клиента, но еще и от рисков, связанных с возможностью оспаривания права собственности со стороны бывшего владельца;
• некоторые продавцы просто не хотят ожидать одобрения заявки по ипотеке и отдадут предпочтение тому, кто готов рассчитаться сразу.

Оформление ипотеки на вторичное жилье обычно требует большего количества документов и действий

Особенности покупки вторичного жилья в ипотеку

Полная прозрачность сделки по покупке недвижимости на вторичном рынке зачастую кажущаяся. Чтобы право собственности на неновое жилье не принесло непредвиденных проблем, нужно помнить о том, как правильно и безопасно купить вторичное жилье по ипотеке. Существует ряд особенностей, которые возникнут только при приобретении уже кем-то обжитой недвижимости:

1. Историю квартиры необходимо проверить заранее – как минимум получить свежую выписку из Единого реестра недвижимости (ЕГРН), ведь с 1 января 2020 года именно этот документ может подтвердить добросовестность приобретателя, статья 1 закона №430-ФЗ от 2019 года.
2. Банк будет более придирчиво относиться к такой квартире как объекту залога, поэтому потребуется новая оценка технического состояния, а также заключение экспертов о законности и обратимости перепланировок.
3. Кредитные организации стремятся снизить риски по потере залогового имущества или мошенничества, поэтому обязательным требованием станет оформление страховки и на объект недвижимости (от причинения ущерба, от утраты и от притязаний третьих лиц), что существенно увеличит расходы в первые три года выплаты ипотеки, пока не истечет срок приобретательской давности, ст. 234 ГК.

Важно! Свежая выписка из ЕГРН позволит установить не только состав собственников, но и наличие обременений на жилплощадь (ареста в связи с открытием исполнительного производства, залога по другим кредитам, налогового залога по факту неуплаты обязательных платежей в госбюджет и прочее).

Чтобы безопасно купить вторичное жилье по ипотеке, необходимо тщательно проверить историю квартиры

Общий порядок покупки вторичного жилья в ипотеку

Правовой основой заключения кредитного договора с банком, при покупке жилья как в новом доме, так и на вторичном рынке, станет закон №102-ФЗ (об ипотеке), которые разъясняет, как оформить сделку и что станет с залоговым имуществом в дальнейшем.

Однако пошаговой инструкции или порядка покупки «вторички» в ипотеку норматив не предлагает, поскольку для подтверждения надежности истории квартиры и платежеспособности клиента банк может предусматривать собственные дополнительные процедуры.

Поиск банка-кредитора

Начинать процедуру нужно с адекватной оценки собственных материальных возможностей. Это поможет в поиске вариантов и в быстром одобрении ипотечной заявки. Нужно понимать, что:

• в банке потребуют внесения первоначального взноса – 10-15% от стоимости;
• продавец не захочет просто ждать, пока покупателю одобрят кредит, и будет лучше оформить задаток;
• кредит не может поглощать более 60% от ежемесячных доходов семьи.

Исходя из этого, можно правильно определить потенциальную стоимость и ценовой диапазон рассматриваемых вариантов.

Помочь клиенту может и сам банк. На сайте практически любого финучреждения есть ипотечный калькулятор, который рассчитает, какую сумму кредита одобрят с большим процентов вероятности.

Важно! Поиск квартиры и банка, готового выдать необходимую для приобретения сумму, должен проходит параллельно, чтобы не затягивать сам процесс переоформления права собственности.

Лучше предварительно изучить предложения банков, чтобы понимать, квартиру какой стоимости можно искать

Порядок проверки платежеспособности потенциального клиента, готового на покупку вторичного жилья, включает представление необходимого пакета документов:

• оригинал гражданского паспорта с отметкой о регистрации в РФ;
• справка о доходах минимум за полгода (оптимально подойдет форма 2-НДФЛ);
• информация о трудоустройстве, стаже и уровне профессиональной подготовки (иногда достаточно трудовой книжки);
• сведения об имуществе, находящемся в собственности, а также дополнительных регулярных финансовых поступлениях (к примеру, от аренды, профессиональной занятости и прочее);
• для мужчин – военный билет (это подтверждает, что клиент не будет призван на военную службу сразу после подписания кредитного соглашения);
• справка о составе семьи или свидетельство о браке (в этом случае для одобрения ипотеки потребуется нотариальное согласие супруга);
• доказательство того, что у заемщика есть средства для внесения первоначального взноса.

Как только банк дал положительный ответ о выделении необходимой суммы, можно начинать предметные переговоры с продавцом и приступать к сбору документов, подтверждающих «чистоту» сделки и добросовестность владельца.

Все эти бумаги или часть из них потребуется на этапе подачи заявки на кредит, остальные будут нужны уже в момент подготовки договора.

Нужно помнить, что чем меньше документов потребует банк, тем менее выгодными будут условия кредитования и более высокой ставка.

Оценка приобретаемой недвижимости

Поскольку приобретаемая на вторичке в ипотеку квартира будет оформлена в качестве залога, банк тщательно изучит как документацию, так и техническое состояние жилья

Для финансово-кредитного учреждения, выступающего как кредитор в сделке на покупку «вторички», основным обеспечением возврата долга станет сам предмет ипотеки – квартира, на которую происходит оформление договора. Именно поэтому банк тщательно проверяет ее состояние, техническую пригодность к эксплуатации, а также состав совладельцев жилья.

Для одобрения кредита на покупку конкретной квартиры-«вторички» необходимо представить еще один блок документов:

1. Выписку ЕГРН на дату подачи заявки. Это позволит работникам кредитного отдела заранее установить круг заинтересованных лиц, которые в дальнейшем могут предъявить свои права на залоговое жилье. Если собственников более одного, то согласие на продажу нужно получить от каждого из них. В случае, когда на жилплощади прописаны несовершеннолетние, потребуется согласование с органами опеки.
2. Заключение о соответствии жилья его нормативно-технической документации. Любая перепланировка в жилом помещении должна быть узаконена. Это относительно легко сделать, если переделки не затронули несущие конструкции или коммуникации (вентиляционные каналы, вводы воды, отводы канализации, подачу природного газа или систему циркуляции водяного отопления). Если нарушено хотя бы что-то из перечисленного, необходимо срочно восстановить все до первозданного состояния, иначе банк просто откажет в ипотеке.
3. Профессиональный оценщик должен составить справку о рыночной стоимости вторичного жилья. Это даст гарантию, что продавец не завышает цену, а при самом плохом стечении обстоятельств банк сможет реализовать залоговую «вторичку» и вернуть ту часть долга, которую не смог погасить заемщик. В большинстве случаев финучреждение готово одобрить кредит на сумму не боле 80% от оценочной стоимости.

Кредит всегда выдается на сумму, меньшую от стоимости квартиры – чтобы в случае ее принудительной продажи денег хватило на покрытие тела кредита, начисленных процентов и сопутствующих расходов

Важно! Если заемщик не в состоянии обслуживать ипотеку и вовремя погашать текущие платежи, он вправе начать процедуру банкротства. Тогда банк сможет получить только 70% от вырученных от продажи залоговой квартиры средств, ст. 138 закона №127-ФЗ.

Оформление и предоставление документов в банк

Предварительное согласование ипотечной заявки может происходить посредством онлайн-сервиса на официальном сайте выбранного банка. Для этого зачатую достаточно простого заполнения предложенной анкеты, без предъявления справок или подтверждающих документов.

Если же в деле появилась конкретика (клиент определился с квартирой, договорился с продавцом и прошел все этапы оценивания), то в кредитный отдел необходимо представить оригиналы необходимых бумаг. Для этого следует лично явиться в банк и передать пакет на согласование. Там же составляется заявление и анкета клиента.

Рассмотрение вопроса может занять от нескольких дней до двух недель. Скорость принятия решения увеличится, если клиент уже имел успешный опыт сотрудничества с данным банком: долгое время является клиентом учреждения, держит в нем депозит на крупную сумму, неоднократно брал и вовремя погашал другие кредиты и прочее.

Предварительно узнать возможность получения кредита можно онлайн, в дальнейшем необходима будет очная встреча и оригиналы документов

Подписание кредитного договора

После того как служба безопасности и аналитики финансово-кредитного учреждения дали положительный ответ по заявке на оформление ипотеки, клиента приглашают для подписания соглашения с банком и определения порядка проведения расчетов. И хоть договорные отношения формально подразумевают согласование взаимных позиций, у заемщика тут прав немного: он может либо подписать уже готовый контракт, либо отказаться от получения займа.

Индивидуальные изменения по требованию клиентов в ипотечные соглашения вносят в исключительных случаях. Такое может происходить либо по решению суда, либо в отношении нестандартной ситуации, связанной с объектом ипотеки.

Однако даже стандартный договор, разработанный банком для выдачи займов на приобретение жилья физлицами, может содержать «подводные камни». Во избежание неожиданностей клиенту, совершающему покупку квартиры-вторички в ипотеку, следует придерживаться несложного пошагового алгоритма:

1. Изучить предложенный договор полностью, от начала и до конца, со всеми приложениями, до того как поставить на нем свою подпись. Если самостоятельно разобраться в некоторых формулировках не получается, лучше попросить разъяснения у работника банка или у более компетентного знакомого (лучший вариант – приглашенный юрист, но это потребует финансовых затрат).
2. Проверить наличие наиболее важных пунктов. В контракте должна содержаться информация о предмете залога (наименование, описание, адрес), сумма выданного займа, порядок расчетов и процентная ставка. Кроме того, лучше зафиксировать возможность досрочного погашения (до указанной в тексте конечной даты), а также попросить составить график внесения платежей.
3. Ознакомиться с граничными сроками погашения текущих сумм и правилами начисления штрафов за просрочку.
4. Обязательно проверить договор на содержание в нем скрытых комиссий, необычных оснований для взыскания штрафов, необоснованного обязательного страхования и прочих неочевидных платежей.

Подписывать договор стоит только после внимательного изучения абсолютно всех его пунктов

Составление договора купли-продажи

Непосредственное составление соглашения о купле-продаже жилья также составляется с участием банковского учреждения.

Поскольку финучреждение является залогодержателем жилого объекта, его интересы должны быть учтены в тексте договора. Основной момент – невозможность совершения юридических действий без ведома и согласия займодателя.

В соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК в договоре необходимо детально оговорить:

• предмет договора (адрес, техническое состояние);
• цену (включая задаток и прочие предварительные выплаты);
• порядок передачи недвижимости;
• способ передачи средств продавцу (обычно варианты предлагает банк).

Договоренности должны быть изложены в письменном виде, иначе сделка будет признана незаключенной, ст. 550 ГК.

В остальном продавец и покупатель должны договориться самостоятельно:

• согласовать порядок освобождения и передачи жилья после оплаты;
• распределить сумму расходов на оформление (в том числе, когда сделку решено заверить нотариально);
• определить порядок устранения недочетов, обнаруженных при передаче.

По сути, одномоментно совершается сразу три юридических действия: купля-продажа, залог, выдача кредита. В целях безопасности, банк старается подписать все документы в один день.

Регистрация сделки

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Факт перехода права собственности (фиксируется в акте приема-передачи) должен быть внесен в ЕГРН. Сроков обращения в госреестр закон №218-ФЗ не предусматривает, поскольку передача жилья может занимать до нескольких месяцев.

При оформлении ипотеки банк обычно берет функцию регистрации сделки на себя (за дополнительную плату) или оговаривает сроки в ипотечном договоре. Если продавец уклоняется от обращения в госреестр, его можно принудить в судебном порядке, ст. 551 ГК. Когда регистрацию осуществляет банк, клиент будет обязан возместить учреждению затраты на оплату госпошлины (2000 руб), а также позаботиться об оформлении нотариальной доверенности (на представление интересов от имени покупателя).

Важно! Затягивать процесс регистрации не заинтересованы сами стороны, поскольку право собственности перейдет к покупателю только после внесения записи в ЕГРН, а дата заключения договора купли-продажи перестала играть решающую роль.

Только после регистрации сделки в Госреестре квартира юридически меняет собственника

Перечисление средств продавцу

После подписания ипотечного договора ни покупатель, ни продавец уже не могут изменить предложенный банком способ передачи кредитной части оплаты за покупаемую квартиру. В зависимости от выбранного финансово-кредитного учреждения, перечисление денег может быть осуществлено:

• через депозитарий обслуживающего банка – сумма выданного займа (наличными) помещается в ячейку до момента регистрации перехода прав собственности;
• безналом на счет продавца – по факту регистрации договора в ЕГРН (через аккредитив) или просто в оговоренные в соглашении сроки;
• наличными через кассу банка или безналичным платежом до оформления залога на приобретаемый объект – применяется редко в силу слишком высокого риска мошенничества.

Порядок расчетов фиксируется в ипотечном договоре и не может быть изменен ради прихоти продавца. Если последний не согласен – лучше искать другой банк. В подавляющем количестве ситуаций переговоры не дадут результата.

Банк как участник сделки обычно сам определяет способ перечисления денег за квартиру

Подписание акта приёма-передачи

После введения в действие Единого госреестра недвижимости сам факт подписания договора купли-продажи не означает автоматического перехода права собственности. Моментом смены владельца (а именно это происходит при покупке вторичного жилья) теперь считают дату подписания акта приема-передачи недвижимости, ст. 556 ГК.

Именно поэтому банки требуют, чтобы к моменту подписания всех документов стороны были готовы подписать и акт передачи. Форма документа произвольная, главное, чтобы в нем были:

• детальное описание объекта – адрес, технические характеристики (количество комнат, этаж, общая площадь и расшифровка по комнатам, высота потолков и прочее);
• уточнение деталей относительно состояния жилья – обнаруженные конструктивные дефекты и недостатки, мешающие использовать объект по прямому назначению;
• перечень предметов, передаваемых вместе с квартирой (мебель, бытовая техника, декоративные элементы интерьера и прочее).

Покупатель может подписать акт, даже если при осмотре обнаружены недостатки, которые продавец согласен устранить. Данное новому владельцу обязательство не исчезает даже после передачи имущества при условии, что перечень претензий включен в текст акта приема-передачи, ст. 556 ГК.

Отличия покупки недвижимости на первичном и вторичном рынке

Процесс приобретения жилья на вторичном рыке существенно отличается от покупки новостроя. Ставки по кредитам на новые квартиры ниже, а пакет документов относительно технического состояния помещения меньше. Хотя сам процесс одобрения и получения кредита проходит по схожей схеме.

Порядок расчёта

Поскольку застройщик всегда является юридическим лицом и субъектом предпринимательской деятельности, расчеты с банком происходят исключительно безналичным способом после регистрации договора купли-продажи и оформления залога на недвижимость.

Ремонт в квартире

В новостройке практически всегда отсутствует даже черновая отделка, поэтому новому владельцу придется потратить дополнительные средства на:

• возведение внутренних стен и конструкций;
• прокладку электропроводки, водяных коммуникаций, монтаж отопительной разводки по квартире и прочее;
• окончательную отделку (выкладку плитки, настил полов, поклейку обоев, монтаж сантехники и встроенной мебели).

Важно! В плане ремонта вторичная жилплощадь гораздо экономичнее. Квартира, купленная даже в старой «хрущевке», пригодна для жизни с первого дня приобретения.

Надёжность продавца

Процесс проверки продавца квартир в новостройках основан на анализе представленных застройщиком документов (лицензии и прочее). Если девелопер уже аккредитован выбранным банком, то решение о его надежности будет принято автоматически. Сложнее дело обстоит с теми объектами, которые покупаются в недостроенном или не введенном в эксплуатацию доме.

Важно! Право на конкретную квартиру в новостройке дает только договор долевого участия (ДДУ). Если человеку изначально предлагают заключить лишь инвестиционное соглашение, то добропорядочность застройщика вызывает большие сомнения.

Стоимость недвижимости

В зависимости от класса вновь построенного жилья и наличия в районе развитой инфраструктуры, цены на новостройки могут быть как выше, так и ниже, чем на «вторичке». Дешевле новых обойдутся квартиры в домах советской массовой застройки (небольшие площади, устаревшая планировка и невысокие потолки сильно снижают стоимость «хрущевок»).

Существенно дороже стоит жилье в домах, возраст которых не превышает 10 лет. Цены вырастут за счет того, что в помещении уже есть относительно свежий ремонт, современные коммуникации и оборудование. По сути, приобретатель получает жилье улучшенной планировки в практически новом доме, но без необходимости тратиться на ремонт «с нуля» и ожидать его окончания в течение нескольких месяцев.

Стоит также обратить внимание на дополнительные платежи. Тем, кто покупает квартиру в новострое, не придется страховать ее до тех пор, пока объект не сдадут в эксплуатацию, поскольку оформить полис могут только на завершенное здание. Нет необходимости платить страховые взносы и за риск возникновения претензий со стороны третьих лиц.

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Каждый, кто проживает в съемном жилье, рано или поздно задумывается на тему приобретения собственного «угла». Наниматель справедливо полагает, что иногда финансово выгоднее изучить порядок покупки квартиры в ипотеку и затем ежемесячно вносить платежи в счет погашения кредита за свою новостройку, а не за аренду чужой недвижимости.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке в ипотеку

От момента, когда семья окончательно решила купить квартиру в новостройке, и до новоселья проходит, как минимум, несколько месяцев и даже лет. Все потому, что подавляющее число предложений на первичном рынке – это только возводящиеся жилые здания, готовые менее чем на 50%.

Классическое приобретение недвижимости в новострое должно отвечать сразу нескольким признакам:

• на жилье еще ни разу не оформлялось право собственности или его переход от владельца к владельцу;
• соглашение о приобретении заключается в письменном виде в форме договора долевого участия (ДДУ), если не используется схема проектного финансирования;
• сделка должна оформляться в строгом соответствии с законом №214-ФЗ.

Если же собственных средств на покупку недостаточно, то стоит задуматься об оформлении ипотеки на жилье, но тогда порядок действий во многом будет определять банк. Помимо норматива о ДДУ, руководствоваться финансовое учреждение будет еще и законом №102-ФЗ.

Подача заявления на ипотеку

Каждый желающий имеет право обратиться в банк за кредитом на приобретение недвижимости. Другое дело, что одобрение заявки получат только те, кто сможет подтвердить:

• собственную финансовую состоятельность – доказательство достаточности уровня постоянного дохода, устойчивого положения на работе (ипотечный платеж не должен поглощать более 60% ежемесячных поступлений);
• обоснованность выбора застройщика – банк выдаст кредит только под покупку жилья у аккредитованного в нем девелопера, надежность которого уже проверена;
• согласие всех членов семьи (нотариально заверенный документ о том, что супруг/супруга осведомлены о намерении второй половины, либо готовы стать созаемщиком);
• благонадежность как клиента – об этом может свидетельствовать кредитная история, отсутствие информации об обременении на другое имущество, задолженностей по обязательным платежам.

Предварительное одобрение заявки может происходить даже через удаленные сервисы. Пройти данную процедуру рекомендуется еще до того, как будет выбран окончательный вариант покупки. Это поможет не потерять время впустую и откинуть те банки, где получить ипотеку уже точно не получится.

Поиск подходящей квартиры

При поиске подходящей недвижимости стоит обратить внимание не только на район и развитость инфраструктуры. Если квартиру планируется приобретать в ипотеку, порядок действий покупателя может быть таким:

• подобрать вариант, выяснить, с каким банком сотрудничает застройщик, а затем подать предварительную заявку на кредит;
• либо выбрать наиболее выгодную или доступную программу ипотечного кредитования, определить круг строительных компаний, сотрудничающих с финучреждением и тогда рассматривать только их предложения.

С учетом ужесточения законодательства в сфере долевого участия в строительстве, покупатель может быть более уверенным в защищенности вложенных средств. Однако нужно заранее выяснить, какую форму страхования ответственности выбрал сам застройщик:

• средства дольщиков собирают с использованием эскроу счетов (для всех проектов, начатых после 1 июля 2019 года);
• девелопер уплачивает страховые взносы в Компенсационный фонд (для ДДУ, заключенных после 2017 года).

Если вместо соглашения о долевом участии будущему собственнику предлагают подписать инвестиционное соглашение или предварительный ДДУ, то есть риск отдать деньги мошенникам. В этой ситуации быстрого механизма возврата средств государство не предлагает.

Сбор документов на квартиру

В зависимости от выбранного банка, последовательность шагов и состав требуемых документов для успешной покупки квартиры в ипотеку будет определять финучреждение. Вполне логично, что перед выдачей кредита банк захочет убедиться не только в платежеспособности клиента, но и состоятельности застройщика.

Для этого проводится всестороннее изучение девелопера и оценка возводимого объекта: проверка уставных документов, анализ уже завершенных проектов, изучение на предмет наличия разрешений на строительство, землеотведение и прочее. На практике получается, что банк проводит аккредитацию всего нескольких строительных компаний и далее предлагает оформлять ипотеку на недвижимость в возводимых ими зданиях.

Из всех документов на квартиру от клиента потребуется только представление подписанного и зарегистрированного договора долевого участия. Правильность составления соглашения и наличие в нем обязательных пунктов проверят при внесении записи в Росреестр. Банковские юристы могут только добавить замечания по поводу оформления залога и распоряжения имуществом после наложения обременения.

Важно! Если объект готов более чем наполовину, то застройщик может пройти аккредитацию сразу в нескольких банках. Это означает, что у покупателя есть возможность выбирать себе более подходящий ипотечный план. Информацию о банках-партнерах он может узнать в офисе строительной компании.

Проверка документов банком

Если клиент выбрал себе жилье в одном из аккредитованных банком проекте, сотрудникам кредитного отдела остается проверить только платежеспособность заявителя и полноту собранного им пакета документов. Обычно процесс занимает не более 3-5 дней. По результатам рассмотрения поданной предварительной заявки выносится окончательное решение, получив которое клиент может двигаться далее.

Если кредит берут на недвижимость, не аккредитованную в финучреждении, в качестве обеспечения можно предложить другое имеющееся у заемщика имущество (жилое или нежилое). Тогда потребуется подготовить:

• правоустанавливающие бумаги на объект;
• свежую выписку из ЕГРН;
• согласие остальных сособственников;
• оценку пригодности к эксплуатации по назначению, а также законности проведенных перепланировок;
• оценку рыночной стоимости.

В данном случае клиенту не стоит в точности полагаться на официальное описание того, как происходит процесс оформления стандартной ипотеки в новострое. Проверка залоговой недвижимости буде проводится по правилам, предусмотренным для вторичного рынка.

Оформление страховых договоров

Покупку квартиры, как и любую другую крупную сделку, всегда сопровождают серьезные риски. Когда же сделка совершается на ипотечные деньги, банк рискует больше остальных участников ДДУ, поэтому требует от клиента застраховаться на случай:

• смерти или стойкого повреждения здоровья заемщика, одного из созаемщиков или поручителей;
• длительного перерыва в трудовой деятельности и отсутствия стабильного дохода;
• утраты или повреждения уже готового объекта (если ипотека будет погашаться и после подписания передаточного акта и оформления права собственности, то жилье страхуется в обязательном порядке, ст. 343 ГК).

Остальные перечисленные виды страхования не являются обязательными, и клиент может отказаться от их оплаты. Чтобы не вступать в долгие споры и судебные разбирательства по данному поводу, банки нашли другой способ повышения безопасности выдаваемых ипотечных кредитов. Для тех, кто согласен оплатить страховку, предлагают пониженные ставки (0,5%-0,6%).

Заключение сделки и подписание документов

Подготовленный клиентом и застройщиком пакет документов должен быть представлен в банк в кратчайшие сроки, поскольку каждая из бумаг имеет свой срок действия (обычно не более 30 дней). На их основании составляется ипотечный договор с указанием, ст. 9 закона №102-ФЗ:

• суммы выдаваемого кредита (с учетом первоначального взноса, уже оплаченного покупателем);
• величины ставки (обязательно указать условия повышения процентов или применения льготных тарифов);
• подробного описания жилья;
• условий залога.

Залоговые требования по ипотечному договору подлежат регистрации в ЕГРН, ст. 11 закона №102-ФЗ. До внесения соответствующей записи о наложении обременения кредитные средства на счет застройщика (или эскроу) не поступят.

Регистрация сделки

Заключенный договор ДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, ст. 4 закона №214-ФЗ. Поскольку дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, его нельзя внести в Единый госреестр недвижимости как самостоятельный объект права собственности.

В правильно оформленном ДДУ должны быть прописаны:

• цена квартиры, которая будет принята покупателем после введения дома в эксплуатацию;
• подробное описание жилья – квадратура, количество обособленных помещений и балконов в соответствии с проектной документацией (в форме плана или схемы);
• срок готовности квартиры и гарантийный период;
• условие привлечения средств инвестора (по ДДУ) и способы гарантирования их безопасности (эскроу счета или участие в Компенсационном фонде).

Процедуру регистрации соглашения должен проводить застройщик, поскольку именно от него потребуется предоставить основной пакет документов в Росреестр. Кроме совместно подписанного заявления о внесении записи в ЕГРН, с первым ДДУ девелопер подает, ст. 48 закона №218-ФЗ:

• план многоквартирного дома;
• разрешение на строительство и проектную декларацию (по желанию, поскольку госструктура может получить их по схеме межведомственного взаимодействия);
• сведения о размере уставного фонда или договор поручительства по обязательствам, если собственного капитала компании не хватает;
• подтверждение уплаты взносов в компенсационный фонд или данные банка, открывшего эскроу счет.

Последующие соглашения о долевом участии пройдут для застройщика легче, поскольку не потребуют повторного представления всех проектных документов.

Регистрация ДДУ возможна только после уплаты госпошлины, возмещение которой возлагают на клиента (для физлиц эта сумма будет равна 2000 рублей). Кроме того, застройщики обычно сами выбирают способы юридического сопровождения сделок, поэтому затраты на оформление договора могут превысить 15 000 рублей.

Проконтролировать исполнение обязательств девелопера можно через онлайн услуги Росреестра, путем получения выписки о внесении записи о подписании ДДУ.

Важно! До тех пор, пока покупатель не получить подтверждение о регистрации ДДУ в Росреестре, перечислять взносы по уплате стоимости приобретаемого жилья нельзя.

Расчёт между продавцом и покупателем

С июля 2019 года все многоквартирные жилые дома должны возводиться либо на собственные деньги застройщиков, либо подлежат проектному кредитованию. Прямое привлечение средств дольщиков (по договорам ДДУ) для вновь начатых строек не предусмотрено.

В то же время незаконченных строительств еще достаточно много, даже спустя почти год после введения изменений в закон №214-ФЗ. Именно для таких проектов законодатели предусмотрели переходные положения в отношении проведения расчетов между покупателем и продавцом.

В зависимости от даты начала строительства и стадии его завершения, применяют одну из предложенных схем:

1. Прямое привлечение средств на счет застройщика. На законных основаниях возможно только для тех объектов, которые по состоянию на 1 июля 2019 годы были готовы на 30% и более, а также в здании были распродано более 10% общей проектной площади. Расчетные счета застройщика могут быть открыты только в банках, уполномоченных ЦБ.
2. Аккумулирование денег на счетах эскроу. Обязательно для тех проектов, которые начали строительство после 1 июля 2019 года или к данному моменту не успели достроить дом до установленной законом степени готовности.

Последний способ со временем вытеснит все остальные, поскольку остается единственно законным после 1 июля 2019 года. В этой схеме банк выступает в роли посредника и гаранта возврата средств, если застройщик по каким-то причинам не выполнит свои обязательства в полном объем и в указанные в договоре сроки (продлить их можно не более чем на 6 месяцев). Алгоритм перечисления денег следующий:

1. Застройщик и покупатель заключают договор ДУ и регистрируют его в Росреестре.
2. Уполномоченный банк открывает на имя клиента эскроу счет, куда зачисляет первоначальный взнос (15%-20% от общей стоимости жилья) и все последующие платежи по договору ипотеки.
3. В рамках проектного финансирования застройщик может рассчитывать на кредитную линию в этом же банке, при условии, что не более 40% заемных средств будут направлены на авансовые платежи.
4. После завершения строительства и вручения клиенту ключей от квартиры банк открывает эскроу счета и перечисляет все накопленные взносы на счет застройщика.
5. Клиент продолжает погашать кредитные обязательства перед банком.

Передача ключей покупателю

Вручение ключей от жилья является чисто символическим жестом и само по себе не означает, что покупатель становится собственником готовой квартиры. Зафиксировать данный факт можно только путем подписания акта приема-передачи квартиры. Согласно законодательству и по условиям ДДУ, сделать это новый хозяин обязан только при наличии сразу нескольких условий, ст. 8 закона №214-ФЗ:

• дом сдан в эксплуатацию (подведены и работают все коммуникации, госкомиссия подписала соответствующее разрешение);
• строительство завершено в сроки, оговоренные в соглашении о долевом участии, а о дате его завершения и необходимости подписать передаточный акт покупатель извещен не менее чем за месяц;
• помещение полностью соответствует изложенным в ДДУ критериям (метраж, расположение, планировка, наличие отделки и прочее).

Обязательства застройщика будут считаться исполненными только после подписания передаточного документа без замечаний. Если девелопер по каким-то причинам пропустил сроки, то он будет платить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждые лишние сутки.

В случае, когда у строительной компании есть достаточные основания полагать, что покупатель намеренно уклоняется от подписания документа, допускается составление одностороннего акта не ранее чем через два месяца после наступления запланированной в контракте даты (без уплаты пени).

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Процесс покупки жилья в новостройке протекает гораздо быстрее, чем реализация сделки на вторичном рынке. Благоприятными условиями для быстрого оформления считаются:

• достаточные доказательства платежеспособности;
• выбор застройщика, аккредитованного банком;
• клиент имеет хорошую кредитную историю, пользуется другими сервисами кредитора;
• выбранная квартира не была ранее приобретена и не передается по переуступке прав;
• клиентом выбрана стандартная программа кредитования (для ипотеки по господдержке потребуется сбор дополнительных документов).

Сделки на первичном рынке выгодно отличаются еще и тем, что у покупателя нет необходимости заботиться о правах третьих лиц, оценке технического состояния помещения и приведении его в соответствие требованиям специалистов БТИ. Кроме того, почти все заботы об оформлении документов берут на себя специалисты юротделов застройщика.

Что касается финансовой стороны вопроса, то практика показывает, что:

• покупатель может сэкономить до 30% стоимости, если заключает ДДУ на ранней стадии строительства;
• ставки на новострой ниже, чем на «вторичку»;
• комфорт работы с застройщиком придется оплатить дополнительно (скорее всего, выбора у клиента не будет, услуги юристов и риелторов входят в стандартный пакет услуг);
• вероятность одобрения ипотеки на новостройку выше за счет исключения риска оспаривания факта законности перехода права собственности.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

• человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
• клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
• в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
• риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Использование социальных программ при оформлении ипотеки

Особенно привлекательные ставки по ипотеке финансово-кредитные учреждения могут предложить только тем покупателям, которые подходят под критерии льготного жилищного кредитования. Таких программ в России не так много:

1. Для семей с детьми, Постановление Кабмина №1711. Доступна для родителей, воспитывающих двух и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Первоначальный взнос по ипотеке можно погасить с помощью сертификата на материнский капитал. Ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде доплаты процентов по ставкам, превышающим 6%, будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Оформить ипотеку можно до 2022 года. Жилье не должно быть дороже 6 млн.руб, если квартира приобретается в регионах, и 12 млн.руб, если недвижимость расположена в Москве, Санкт-Петербурге или тех же областях.
2. Военная ипотека, закон №117-ФЗ. Доступна для военнослужащих-контрактников, участвующих в накопительной программе (НИС) не менее 3 лет. На деле механизм работает как поэтапное погашение займа на покупку жилья за счет средств Минобороны. Возвращать деньги в бюджет придется только тем, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или из-за невыполнения условий контракта. Тем, кто отдал Родине 20 лет службы, ничего выплачивать не придется даже после увольнения.
3. Дальневосточная льготная программа. Распространяется на территории Бурятии, Забайкалья, Амурской, Хабаровской, Магаданской и Сахалинской областей, а также Камчатки, Приморья, Республики Саха и Камчатки. Молодые семьи (даже не имеющие детей) могут получить кредит по ставке 2% годовых.

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки

За каких-то 10-11 лет ипотека стала наиболее популярным вариантом приобретения жилья. Для большинства людей накопление столь значительной суммы своими силами – задача невыполнимая. Желающие приобрести недвижимость обращаются в финансовые организации для получения ссуды. Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку несколько отличается от стандартного получения жилищного займа. Особенности данного вида ипотеки рассмотрим в нашей сегодняшней статье.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Заявка каждого клиента рассматривается индивидуально, поэтому условия выдачи ипотеки и процентные ставки отличаются в зависимости от особенностей положения заемщика. На ставки по кредиту влияют различные нюансы: сумма первоначального взноса, срок погашения ипотеки, размер и наличие страховки и т. д. Также могут отличаться ставки на строящееся жилье и уже сданный объект. В среднем разница составляет около 5%.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
• У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
• Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
• Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
• Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
• Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
• Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

К минусам можно отнести несвоевременную сдачу объекта и, как следствие, задержку регистрации права собственности. Кроме того, застройщик может неправильно рассчитать ресурсы, вследствие чего ему понадобятся дополнительные вложения средств. Чуть позже мы расскажем, как избежать подобной ситуации.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

• Выбор финансовой организации.

О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.

• Получение информации о застройщике.

Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.

Фото: Shutterstock

Рекомендуется ознакомиться со следующими актами:

• Проектной декларацией.
• Документами, на основании которых компания осуществляет свою деятельность.
• Подтверждением оплаты уставного капитала.
• Финансовыми отчетами за прошлый год.
• Подробными сведениями о проекте (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на землю и т. д.).
• Свидетельством о государственной регистрации застройщика.

Компания обязана иметь уставный капитал, определяемый масштабами строительства и соответствующими пунктами в действующем законодательстве. Помочь могут также отзывы дольщиков, уже имевших дело с данным застройщиком. С ними можно ознакомиться на форумах в Интернете.

Содержание ДДУ разных компаний, как правило, стандартное, однако некоторые застройщики могут включать в него свои особенные пункты. Прочтите не только основной текст, но и дополнительное соглашение, в особенности уделите внимание мелкому шрифту. В случае недопонимания обратитесь за помощью к юристу.

• Подготовка полного пакета документов.

Для оформления ДДУ нужно иметь при себе паспорт и заверенное нотариусом согласие супруга на приобретение недвижимости. При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку на двоих супругов на заключении сделки должны присутствовать оба, каждый со своим паспортом. Чтобы получить в банке ссуду на приобретение недвижимости, нужно заполнить анкету заемщика и приложить к ней справку о доходах.

• Оформление договора долевого участия.

ДДУ заключают в простой письменной форме. Дольщики ставят свои подписи, застройщик – печать организации и подпись. В случае привлечения третьей стороны (банка) в договоре указывают реквизиты кредитора с печатью и подписью представителя.

• Регистрация ДДУ в Росреестре.

Процедура обычно занимает пять дней. После получения соответствующей отметки можно проверить статус договора на сайте Росреестра. Как только регистрация будет подтверждена, можно вносить оплату.

После сдачи объекта встанет вопрос о выборе компании, которая будет осуществлять обслуживание дома (вывозить мусор, проводить уборку подъездов и придомовой территории и т. д.). Решение принимается на общем собрании дольщиков. Как только будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, производится подписание акта приема-передачи, затем документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности на готовое жилье.

На счет застройщика посредством банковского перевода отправляется обязательный первоначальный взнос.

В заключение производится перевод средств ипотеки из банка на счет компании-застройщика. Выплата займа гражданином осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора.

Правила оформления договора долевого участия

ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

В ДДУ обязательно должны быть указаны:

• Предмет договора (характеристики жилья).
• Стоимость квартиры.
• Сроки строительства и сдачи объекта.
• Период, в который компания гарантирует исполнить обязательства.
• Способы обеспечения гарантийных обязательств.

Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора.

При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.

В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства. Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:

• Право уступки требования по ДДУ.
• Возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
• Четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта.
• Регламент разрешения конфликтов.
• Условия расторжения соглашения.

Для подписи дополнительных условий также не требуется присутствие нотариуса. Они имеют такое же значение, что и сам договор, поэтому прежде, чем подписать дополнительное соглашение, проконсультируйтесь с юристом или другими дольщиками.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации.

Проектная декларация – это основной документ при строительстве объекта недвижимости. В первой части декларации содержатся сведения о компании-застройщике, а во второй – проект строительства. Данный документ находится в открытом доступе: он либо публикуется в СМИ, либо предъявляется по первому требованию лица, желающего с ним ознакомиться.

Фото: Shutterstock

Дольщик имеет право на расторжение ДДУ и возврат денежных средств, если проектная декларация претерпела следующие изменения:

• Внесение значительных коррективов в проект дома на стадии строительства.
• Увеличение или уменьшение одного или нескольких объектов.
• Самовольное принятие решения относительно нежилых помещений, общего имущества дольщиков и т. п.

Естественно, что возврат денег застройщик постарается отложить как можно дальше, поэтому быстрого возмещения в случае расторжения договора долевого участия ждать не стоит.

Кроме вышеперечисленных ситуаций, к рискам также можно отнести требование застройщика перечислить дополнительные денежные средства для проведения работ, не обозначенных в договоре. Это может быть благоустройство территории, подведение коммуникаций или оплата аренды земельного участка. Иногда площадь строящегося объекта увеличивается в процессе возведения, что, в свою очередь, влечет дополнительные затраты.

Во избежание подобных требований договор должен содержать условие, при котором стоимость квадратного метра остается неизменной вне зависимости от обстоятельств.

Под этим понятием имеется в виду покупка одной и той же жилплощади двумя или более дольщиками. Вероятность возникновения такой ситуации обусловлена следующими факторами:

• несвоевременный обмен информацией о реализованных квартирах между застройщиком и агентством недвижимости;
• Предварительный ДДУ.
• Передача права собственности третьему лицу.
• Приобретение квартиры у подрядчика.
• Ошибка в документации (нельзя исключать человеческий фактор).

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку у подрядчика, покупателю следует получить от него акт, подтверждающий выполнение обязательств перед застройщиком.

Но есть и хорошая новость: на сегодняшний день вероятность двойных продаж практически сведена к нулю, поскольку ДДУ в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре и не может считаться заключенным до ее завершения. Процедура регистрации включает в себя проверку объекта долевого строительства на предмет отсутствия других договоров, зарегистрированных на него.

• Регистрация права собственности на квартиру.

Прежде чем зарегистрировать на свое имя недвижимость, приобретенную по ДДУ в ипотеку, убедитесь, что:

• Обязательства застройщика перед государственными инвесторами выполнены в полном объеме.
• Застройщиком подготовлен полный пакет документов, требуемый для регистрации права собственности.

Квартира, купленная по договору долевого участия, подлежит регистрации, только если имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В противном случае квартира считается незавершенным объектом строительства и не может быть зарегистрирована как чья-либо собственность.

Дольщик имеет право подать исковое заявление в суд с требованием признать право собственности, предъявив ДДУ, документы, подтверждающие платеж, акт приема-передачи объекта.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака

Итак, вы решились на покупку квартиры по ДДУ, ипотека вас не пугает, и вы с оптимизмом смотрите в будущее. Помните, что по закону имущество, приобретенное супругами в браке, является собственностью обоих и при разводе должно быть поделено пополам. С недвижимостью, купленной по обычной сделке, все просто: жилье куплено в браке, значит, при его расторжении делится между двумя супругами. В случае с ДДУ все иначе.

Подписывая договор долевого участия, покупатель инвестирует средства в объект, существующий пока только в проекте, таким образом, к реальному имуществу квартира пока не может быть причислена. После сдачи дома в эксплуатацию жилье переходит в разряд недвижимого имущества, а также в собственность дольщика. Между заключением ДДУ и сдачей объекта проходит несколько лет, за которые дольщик может жениться, развестись и снова жениться, а значит, и право собственности на квартиру изменится в соответствии с ситуацией.

Принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности денежных средств, вложенных в долевое строительство. Разберем несколько случаев покупки квартиры по ДДУ в ипотеку с участием супругов.

Гражданин оформляет на себя ДДУ и оплачивает квартиру собственными средствами. За время строительства он женится, и сданный объект регистрируется на него уже после заключения брака. После нескольких лет совместной жизни супруги решают развестись. В данном случае проблем с определением владельца имущества не возникнет, поскольку квартира была куплена до свадьбы на деньги одного из супругов. Тот факт, что в собственность она перешла позже, здесь не играет никакой роли, после развода недвижимость останется у первоначального покупателя.

Подписание договора долевого участия было осуществлено одним из супругов до вступления в брак. Для покупки были использованы заемные средства кредитной организации. Если после свадьбы супруги выплачивали ипотеку совместными силами, при разводе имущество будет поделено поровну.Раздел квартиры в ситуации, когда супруг, на чье имя оформлена ипотека, частично погасил кредит, несколько усложняется.

Фото: Shutterstock

Размер доли каждого супруга определяется суммой, взятой на выплату ипотеки из семейного бюджета. Крупные суммы гарантируют второму супругу право на получение доли, соразмерной выплаченным средствам. При небольших вложениях со стороны второго супруга суд может обязать первого возместить затраченные средства, оставив за ним право безраздельного владения квартирой.

Договор долевого участия был оформлен на одного из супругов до вступления в брак, но при этом каждый из них принимал участие в выплате ипотеки. После свадьбы объект был сдан, и квартира перешла в собственность супруга, заключившего ДДУ. От предыдущего данный случай отличает вложение денег обоими супругами еще до заключения брака.

Несмотря на то что второй супруг не значится в договоре и фактически не является собственником, он вправе рассчитывать на получение доли недвижимого имущества при разводе. Проблема заключается в возможности доказать использование личных денежных средств. Потребуется предъявить документы, подтверждающие факт выплат (чеки, квитанции и т. д.)

Заключение ДДУ было осуществлено в браке, и ипотека погашалась средствами семейного бюджета. К моменту расторжения брака дом так и не был построен и сдан в эксплуатацию. Таким образом, реального объекта недвижимости, который может быть поделен, не существует. Один из супругов имеет договор с правом потребовать от застройщика готовую квартиру. Согласно действующему законодательству супруги могут разделить как уже имеющееся имущество, так и право на его получение в будущем.

Все перечисленные случаи не охватывают и половины возможных вариантов развития событий при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку на двоих супругов. Невозможно предугадать особенности каждой отдельно взятой семьи, поэтому любая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
• Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Подводя итоги, можно сказать, что применение сертификата материнского капитала на покупку жилья по ДДУ до достижения ребенком трех лет возможно лишь при оформлении ипотечного займа.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.