Регулирование договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и его особенности
В России земля долгое время была выведена из оборота. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство политической и правовой систем в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Однако вплоть до настоящего времени правовое регулирование оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Законодательство в этой сфере пока еще отрывочно и противоречиво. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле. О недостаточности детализации регулирования оборота земельных участков можно судить хотя бы потому, что вопросам купли-продажи и аренды земельных участков в российском законодательстве (ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») посвящены лишь отдельные ст., а в странах с развитым рыночным оборотом земельных участков только сельскохозяйственной аренде посвящены самостоятельные нормативные акты.
Особенности правового регулирования арендных отношений установлены в ст.9 Закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения». К арендным отношениям применяются общие правовые нормы ГК РФ. Нормы ч. II ГК РФ , касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. В ст.607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Особенности сдачи в аренду земельных участков введены в ст.22 ЗК РФ. Теперь специальные правовые нормы предусмотрены еще в Законе «об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Одной из важнейших задач правового регулирования, которую должен был решить рассматриваемый Закон, было упорядочение регулирования арендных отношений, возникающих при аренде земельного участка, находящегося в собственности значительного количества лиц. В ст. 9 Закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» конкретизировано требование ГК РФ об индивидуализации объекта аренды. Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности. Для государственного кадастрового учета земельного участка проводятся необходимые работы по землеустройству в соответствии с ФЗ от 18 июня 2001 г. 78-ФЗ «О землеустройстве»[8]. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с ФЗ от ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[9]. Законом исключена возможность передачи в «аренду» земельных долей. Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица. В законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности.
В ЗК РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения он установлен. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Арендуемый земельный участок может быть передан в собственность арендатору. Если земельный участок находится в частной собственности, применяются правила ст. 624 ГК РФ и ст.8 Закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст. 624 ГК РФ применяются правила п. 4 ст. 10 Закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. По общему правилу, земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Анализируя особенности правового регулирования сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта.
Соответственно этому считаем, что наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения (которые предопределяют особенности правового регулирования отношений по поводу рассматриваемого объекта) являются:
— общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения;
— существенная значимость количественных и особенно качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка;
— необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка;
— необходимость в обеспечении стабильности отношений в земельной сфере;
— необходимость в рациональном использовании земельного участка. Учитывая данные особенности, можно прийти к определенным частным выводам.
Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, считаем, что существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.
Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).
Особенности заключения и исполнения договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения
На сегодняшний день оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется несколькими нормативными актами, в числе которых основную роль играет ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ГК РФ. Поскольку законодательство по рассматриваемому кругу общественных отношений претерпело в последние годы существенные изменения, особую роль при решении практических вопросов приобретают решения судебных органов. При этом в отношении сделок аренды уже накоплен достаточный для анализа опыт.
Так, предметом судебного рассмотрения стал иск предпринимателя о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании требований указывалось, что в силу заключенного договора аренды истец является законным владельцем земли. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявления по следующим основаниям.
Как следует из решения суда, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано. Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.
Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ «О землеустройстве»[10]. В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей. Согласно ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.
В рассматриваемом судебном акте затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельный долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельный долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату.
При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Т. о., меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один — остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.
В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения для строительства пруда. Проблемы в частности возникают при определении правового режима создаваемого водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект — пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.
Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности РФ и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс содержит понятие «водный объект» и «обособленный водный объект (замкнутый водоем)». В соответствии со ст. 1 ВК РФ[11] водный объект — это «сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима». Обособленный водный объект — «небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Согласно ст. 34 ВК РФ право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 ВК РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. В литературе выделяли следующие признаки обособленных водных объектов: во-первых, водоем должен быть замкнутым, во-вторых, не большим по площади либо непроточным искусственным водоемом, в-третьих, должна отсутствовать гидравлическая связь с другими поверхностными водными объектами.
При передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст.ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства об аренде. Действительно, в статье 7 Основ законодательства об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.
Действующий ГК РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства и устава юридического лица при ее заключении. Для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.
При заключении договоров аренды необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст. 20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).
Аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в РФ на сегодняшний день — это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.
Во-первых, институт аренды земельных отношений является комплексным институтом гражданского, земельного и других отраслей права. Здесь нельзя говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что для их эффективного применения необходимо несколько отраслей права.
Несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся аренды земельных участков, позволяют высказать общее и итоговое соображение о необходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельного права.
На мой взгляд, следует в сложных правовых ситуациях исходить из принципиального положения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права.
Во-вторых, важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть предметом сделок, в том числе и договора аренды, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. То есть, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.
В-третьих, современное законодательство ничего не говорит о предельных сроках заключения договора аренды земельного участка. Представляется, чтопредельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. Следует отметить, к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.
В-четвертых, правовое регулирование предоставления муниципальных земель в аренду нуждается в усовершенствовании, так как существующий механизм предоставления муниципальных земель в аренду, в случае недобросовестного поведения руководителей муниципальных образований, приводит к нарушению прав Муниципального образования (формальное проведение аукционов, низкие ставки арендной платы и т.д.).
Особенности договора аренды земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Право»
земли сельскохозяйственного назначения / аренда земельных участков / земельный участок / договор аренды / арендатор / арендодатель. / agricultural land / land lease / land plot / lease agreement / tenant / landlord.
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — А. С. Жикулина, Н. А. Рахвалова
В данной статье раскрываются основные моменты, связанные с договором аренды сельскохозяйственных земель. Указываются права и обязанности обеих сторон соглашения. А также рассматриваются различные взгляды на природу договора аренды земли.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — А. С. Жикулина, Н. А. Рахвалова
4. 4. Основания и порядок изменения и прекращения договора аренды земельных участков с участием субъектов малого и среднего предпринимательства
Земельный участок как предмет договора аренды с участием субъектов малого и среднего предпринимательства
PECULIARITIES OF THE AGREEMENT OF AGRICULTURAL LAND RENTAL AGREEMENT
This article covers the main points related to the lease of agricultural land . The rights and obligations of both parties to the agreement are specified. It also discusses different views on the nature of the land lease agreement.
Текст научной работы на тему «Особенности договора аренды земель сельскохозяйственного назначения»
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
А.С. Жикулина, студент Н.А. Рахвалова, студент
Научный руководитель: В.А. Власов, канд. юр. наук, доцент Красноярский государственный аграрный университет Ачинский филиал (Россия, г. Ачинск)
Аннотация. В данной статье раскрываются основные моменты, связанные с договором аренды сельскохозяйственных земель. Указываются права и обязанности обеих сторон соглашения. А также рассматриваются различные взгляды на природу договора аренды земли.
Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, аренда земельных участков, земельный участок, договор аренды, арендатор, арендодатель.
Вопрос о правовой природе договора аренды земли и по сей день носит дискуссионный характер. Ю.А. Басин, В.С. Мартемьянов определяют его разновидность как договор имущественного найма, аргументируя это тем, что согласно с законом разрешается долгосрочное пользование землей, что является характерной особенностью для имущественного найма [1]. Такого же мнения придерживается и советский и российский учёный-правовед Е.А. Суханов [6].
По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма определяет только те отношения, которые касаются имущества, находящегося в обычном гражданском обороте. Тем не менее, пределы договора аренды затрагивают обширные сферы влияния, так как договор применяется не только по поводу имущественных, но и земельных отношений, а также его целью является определение земельных отношений [5].
О.И. Крассов, Б.Ф. Ерофеев отмечают, что договору аренды природных ресурсов присущи характеристики, которые вообще несвойственны гражданско-правовому договору имущественного найма, что указывает на земельно-правовой характер договора аренды земельного участка, на том основании, что его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства [4].
Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) определяет земли сельскохозяйственного назначения, как земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также как земли, предназначенные для указанных целей (ст. 77) [3].
Земли, относящиеся к данной категории, могут использоваться с целью не только ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, которые включают в себя ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
В это время, значительная часть вопросов и судебных споров, образуется при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, кроме всего прочего, при заключении договоров аренды. Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются гражданским кодексом (далее — ГК РФ) и ЗК РФ, а также Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее — ФЗ).
В соответствии с положениями данного ФЗ аренда земельных участков определяется, как основной вид права, на основании которого может осуществляться использование земель сельскохозяйственного назначения, задействованных в аграрном производстве, иностранными и иными
субъектами, предусмотренными статьей 3 вышеуказанного закона.
Согласно со ст. 9 этого же ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае необходимости передачи в аренду участка, который находится в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается либо со всеми участниками долевой собственности, либо с лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности [7].
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не более чем на 49 лет. Наряду с этим, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Понятие «земельный участок» дано в статье 6 ЗК РФ, где указывается, что земельный участок как объект земельных отношений является частью поверхности земли, границы которой описаны и освидетельствованы в установленном порядке.
В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, в том числе деньги, ценные бумаги и иное имущество, а также имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности и исключительные права на них; нематериальные блага. В соответствии с положением статьи 130 ГК РФ земельный участок является недвижимой вещью [2].
На сегодняшний день аренда сельскохозяйственных земель выступает наиболее оптимальным и выгодным вариантом для предпринимателей и физических лиц. Законодательство не устанавливает лимита разрешенных объемов аренды. Можно сказать, что арендатор имеет право арендовать неограниченное количество земельных участков.
Согласно с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе сдавать арендованный участок третьим лицам, передавать собственные права и обязанности другим лицам, отдавать права по аренде в долг, вносить права по аренде в качестве взноса в капитал товарищества. Однако для данных действий необходимо согласие владельца участка.
Стоимость аренды определяется владельцем участка, арендатор обязуется уплачивать аренду в денежном эквиваленте или в натуральном виде. Все зависит от конкретного договора аренды и условий ее выплаты. Размер арендной платы определяется владельцем участка. Государство ограничивает собственника в праве изменять размер арендной платы. Для земель сельхозназначения аренда определяется один раз в год. Стоимость аренды рассчитывается с учетом общей площади арендованной территории, стоимости единицы измерения, например, стоимость сотки земли. В договоре обязательно должна быть указана итоговая стоимость аренды за весь участок за год.
У обеих сторон соглашения имеются права и обязанности. Владелец обладает такими правами: подавать в суд на расторжение договора, если земля используется не по назначению; регулярно наведываться на участок, осматривать его; требовать от пользователя возместить ущерб, причиненный земле. Обязанности — передать землю на временное использование, исключить вмешательство со своей стороны в работу арендатора.
У пользователя имеются следующие права: использовать полученный участок в собственных целях по условиям договора; передавать землю другому пользователю (если разрешит владелец). Субаренда предусмотрена гражданским (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли — это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе. Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение. При заключении
договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение — если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду. На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).; лично распоряжаться продукцией, полученной с земли. Обязанности следующие — своевременно вносить плату за использование участка, после завершения срока действия договора выкупить землю либо продлить договор, контролировать содержание почвы и ее плодородие.
Договор аренды относится к стандартной двухсторонней сделке, поэтому и требования к нему стандартные. Утвержденной формы нет, но имеются обязательные к отображению в соглашении данные. В тексте указать: личные данные и название сторон; данные из паспорта или учредительной документации; адрес проживания; контакты. Обязательно указать, что является предметом аренды. Без этого соглашение считается недействительным. Под-
робно описать адрес или координаты участка, его площадь, границы и кадастровый номер. Если будет отсутствовать информация об оплате, это также может стать причиной признания договора недействительным. Сторонам разрешено устанавливать следующие типы платы: четко установленную сумму; долю от прибыли, полученной в результате работы на земле — в натуре или деньгами; передача другого предмета; обязательства по улучшению земли арендатором. Установить порядок внесения оплаты и сроки. Форма оформления — простая письменная, заверять у нотариуса не нужно. В бланк договора на аренду земли вписать такие сведения: дату и место заключения договора; права и обязанности сторон; данные об объекте аренды; информацию о целевом назначении земли, условиях ее использования; сумму платы за аренду; ответственность сторон за нарушение условий соглашения; сроки передачи земли пользователю; условия возврата участка арендодателю; тип договора по сроку действия — краткосрочный (менее 5 лет), долгосрочный (до 49 лет). Составляется настоящий договор в 2 экземплярах, для каждой стороны сделки.
Любой договор можно расторгнуть, если нарушены его условия или изменились обстоятельства. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Расторгнуть договор аренды нелегко, особенно если одна из сторон против этого. Расторжение без потери времени и усилий возможно, если арендатор и арендодатель согласны на это оба. Односторонний порядок расторжения подразумевает подачу искового заявления в суд. Арендатор не вправе расторгать соглашение, если произошла смена владельца земельного участка. Если в договоре аренды эта тема не затрагивается, то разрешается эта проблема на основании ГК РФ.
Другие причины расторжения — неуплата арендных платежей, нецелевое использование земли, неправильное ее использование, вследствие чего ухудшилось плодородное качество.
Приведенные в данной статье особен- толкование правоприменителями постоянности аренды земельных участков земель но совершенствуются, приспосабливаются сельскохозяйственного назначения, безус- под существующий гражданский оборот. ловно, не являются единственными, но от Для разрешения конкретной правовой си-того, не становятся менее важными. Зако- туации лучшим советом будет — обратить-нодательная техника, нормы права, их ся за помощью к специалисту.
1. Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник. — М., 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГК РФ ч. 2) от 26 января 1996 года N 14-ФЗ. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/#dst0.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/.
4. Крассов О.И., Ерофеев Б.Ф. Вопросы аграрных отношений // Крестьянские ведомости. — 2001. — №28.
5. Раянов Ф.М. Арендные отношения // Агробизнес. — 2001. — №8.
6. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: Статут, 2011.
7. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/.
PECULIARITIES OF THE AGREEMENT OF AGRICULTURAL LAND RENTAL
A.S. Zhikulina, student N.A. Rakhvalova, student
Supervisor: V.A. Vlasov, candidate of legal sciences, associate professor Krasnoyarsk state agrarian university Achinsk branch (Russia, Achinsk)
Abstract. This article covers the main points related to the lease of agricultural land. The rights and obligations of both parties to the agreement are specified. It also discusses different views on the nature of the land lease agreement.
Keywords: agricultural land, land lease, land plot, lease agreement, tenant, landlord.
