Приобретение квартиры с долгами по коммунальным счетам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам и капремонту

Когда предстоит покупка жилья на вторичном рынке, важно исключить все возможные риски. Предыдущие собственники могут оставить после себя долги по коммунальным платежам и капремонту. Обязан ли покупатель рассчитываться по долгам за ЖКХ, которые накопились до него и что делать, если о задолженности узнали после покупки, в нашем материале.

• Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника
• Чем опасна покупка квартиры с долгами
• Как узнать о долгах до покупки квартиры
• Что делать, если обнаружен долг
• Что делать, если купили квартиру с долгами

Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не запрещена законом. Однако при совершении сделки задолженность не списывается, а распределяется между бывшим и новым собственниками.

• Долги за ЖКУ: электричество, водоснабжение, газ, канализацию, содержание дома, относятся к тому, кто пользовался услугами. Таким образом, их должен гасить предыдущий владелец, и к покупателю квартиры они не будут переходить.
• Долги по капремонту переходят на нового собственника. В соответствии с законом (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) взносы на капремонт закрепляются за объектом, поэтому при покупке жилья, где есть такой долг, новый собственник будет его оплачивать.

Чем опасна покупка квартиры с долгами

Если купить квартиру, в которой не оплачивались коммунальные услуги либо взносы за капремонт, придется столкнуться с несколькими проблемами:

• Оплачивать долги самостоятельно, так как доказать, что сделал их другой собственник, будет непросто. Но даже если получится это сделать, бывшего владельца можно не найти.
• Разбираться с управляющей компанией. Нередко управляющие компании пытаются взыскать долги по квартплате с нового собственника. Они могут угрожать отказом переоформить счет на нового владельца и даже начислять пени на задолженность по коммуналке.
• Получить отказ в регистрации сделки. Если оплату коммунальных платежей не производят несколько месяцев, управляющая компания может обратиться в суд. По решению суда на квартиру будет наложен арест, а все действия с ней будут недействительны. Сделку купли-продажи остановят на этапе регистрации, а покупателю придется разыскивать продавца и свои деньги, так как расчеты чаще всего производят в день подписания договора. Если продавец скрылся или потратил полученные за квартиру средства, их можно больше не увидеть. Покупатель останется и без денег, и без жилья.

Требования управляющей компании о погашении долгов по коммунальным платежам при смене собственника незаконны. Новый владелец обязан оплачивать ЖКУ только с момента вступления в право собственности. Решить вопрос поможет заявление с требованием прекратить выставление старых счетов на имя директора управляющей компании. К заявлению нужно приложить копию договора купли-продажи и акта приема-передачи.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо своевременно узнавать о задолженностях продавца.

Как узнать о долгах до покупки квартиры

Покупатель имеет право ознакомиться со всеми документами, которые касаются приобретаемого объекта. Самый простой и логичный шаг — попросить продавца предоставить справку из управляющей компании об отсутствии долга и показать квитанции по оплате за капремонт. Если по какой-либо причине владелец недвижимости не может это сделать, нужно:

• Обратиться в компанию, которая обслуживает дом. Иногда это несколько организаций, например, с поставщиками электроэнергии и газа собственники могут заключать прямые договоры.
• Встретиться со старшим по дому. Как правило, он обладает информацией о долгах за капремонт и может прояснить ситуацию.
• Проверить данные продавца по базе судебных приставов. Эта база доступна всем, достаточно ввести ФИО и дату рождения, и отобразится информация о задолженностях, которые числятся за человеком. У каждого долга в пояснении указан его характер. Долги по коммунальным платежам там появятся, если управляющая компания подаст на должника в суд.
• Заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Документ получают на сайте Росреестра, достаточно знать только адрес объекта. Из выписки можно узнать об аресте, или запрете на проведение сделок.
• Внимательно изучить договор купли-продажи. Нельзя покупать жилье с формальным отношением к договору. В нем могут быть пункты, которые говорят о переходе долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту от прежнего хозяина квартиры к новому. Если не заметить этого, придется все оплатить.

Кроме задолженности по квартплате, обременение могут наложить на квартиру за долги по алиментам или кредитным платежам. Если у собственника проблемы с финансами, это должно насторожить и предостеречь от рискованной покупки. Не будет лишним узнать, не находится ли квартира в залоге у банка. Это покажет выписка ЕГРН.

Что делать, если обнаружен долг

Если продавец честно признался в том, что у него есть задолженность по коммунальным платежам и взносам за капремонт, или этот факт выявили при проверке документов, можно договориться. Для этого нужно внести изменение в договор купли-продажи и внести пункт о том, кто должен платить по счетам.

Когда продавец готов заплатить сам, можно указать в договоре, что стороны откладывают сделку и собственник обязуется не продавать квартиру третьим лицам, пока не будет погашен долг.

Когда для оплаты привлекают средства аванса, составляют договор аванса, продавец получает часть денег вперед и использует их для погашения долга.

Когда задолженность переходит к покупателю, приобретать недвижимость можно только с четким указанием суммы долга. В этой ситуации покупатель может требовать скидку с бывшего владельца.

Если скидку на квартиру получили взамен погашения долга, это надо отразить в отдельном пункте договора. При расторжении сделки доказать факт оплаты чужих долговых обязательств будет сложно, как и вернуть потраченные деньги.

Что делать, если купили квартиру с долгами

Когда о неоплаченных счетах старых хозяев квартиры новый собственник узнает только после новоселья, необходимо срочно разыскать должников. Откладывать вопрос нельзя: они могут поменять номера телефонов и не выходить на связь.

Если прежний владелец отказался платить, действовать надо по следующему плану:

• Получить в Росреестре выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права собственности.
• Обратиться в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет на нового владельца помещения. Долги продавца останутся на старом счете и разбираться с ними управляющей компании придется самостоятельно.
• При отказе направить жалобу в вышестоящие инстанции, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру.

С долгами по капремонту ситуация сложнее, однако и тут можно законно снизить сумму долга. Когда задолженность формировалась несколько лет, можно применить к ней срок исковой давности. На основании ст. 196 ГК РФ он равен трем годам. То есть, если долг копили пять лет, платить придется только за три последних. Сделать это можно только в суде.

Бывают случаи, когда квартиру приобретали без долгов, но они сформировались позже. Например, управляющая компания обнаружила неточности расчетов. Такие вопросы решают в суде, и собственник, как правило, выигрывает в этой ситуации. Налицо халатность в произведении расчетов.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо проверить не только документы на недвижимость, но и квитанции по коммунальным платежам и капремонту. Если появились сомнения в честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и поискать другие.

Долги бывших собственников заложенных квартир: как с ними «разобраться»?

Ожидая неминуемого выселения из ипотечного жилья, неудачливый должник по ипотечному кредиту и собственник ипотечного жилья не считает нужным обеспечить финансовую чистоту объекта недвижимости, предпочитая оставить после себя квартиру «с долгами». Как в этом случае поступают последующие собственники жилья, приобретшие его после обращения судом взыскания на него по ипотечному кредиту, да и просто покупатели жилья с неожиданным «приданым»?

Вариант первый: собственником квартиры становится банк

В соответствии с порядком реализации имущества в ходе исполнительного производства нередко именно банк становится следующим собственником квартиры за должником по невозвращенному ипотечному кредиту (после объявления торгов по продаже арестованного имущества не состоявшимися и заявления банка об оставлении предмета ипотеки за собой). Банки точны и исполнительны в отношении своих обязательств, но очень редко берутся исполнять обязательства по оплате коммунального долга за бывшим собственником квартиры. Как правило, им не мешает отражение задолженности бывшего собственника в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг. Оплачивая в безналичном порядке «коммуналку», в платежных поручениях банки специально оговаривают в назначении платежа период, за который внесена плата. В связи с этим неправильное отнесение управляющей компанией по месту обслуживания квартиры поступивших текущих платежей в счет погашения старой задолженности любой суд признает неправомерным. На основании примерно такой логики банки за период владения не предпринимают никаких попыток вступить с управляющей компанией, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, в спор и добиться исключения информации о долге в счетах – квитанциях за квартиру. После продажи квартиры новому покупателю банк интерес к вопросу о долгах по коммунальным услугам и вовсе утрачивает.

Обратите внимание! Продавая квартиру, банк может предъявить покупателю справку от управляющей компании о том, что «задолженности банка по оплате коммунальных услуг по квартире не имеется». В формулировке текста данной справки имеется подвох: в ней указано только об отсутствии задолженности по оплате услуг самого банка, а не о задолженности по лицевому счету, открытому по адресу квартиры. А именно по счету отражается задолженность бывшего собственника, владевшего квартирой до банка.

Вариант второй: собственником квартиры становится гражданин

Приобретая квартиру с аукциона в ходе реализации имущества в рамках исполнительного производства или же приобретая ее у банка (после реализации первого варианта), именно гражданин остается один на один с проблемой отражения по лицевому счету долгов по «коммуналке» бывшего собственника, не возвратившего ипотечный кредит банку и лишившегося в связи с этим жилья. Как правило, у граждан вызывает негатив постоянное наличие в счетах-квитанциях на оплату больших цифр долга, ими не созданного. И именно это служит причиной активных попыток граждан – новых собственников «освободиться» от не своих долгов. Сначала гражданин обращается в управляющую компанию, обслуживающую дом, в котором расположена квартира, с требованием об исключении информации о задолженности из счетов-квитанций и получает отказ. Потом обращается напрямую к поставщикам услуг с той же просьбой и, как правило, тоже получает отказ. Затем гражданин обращается в суд. В этом случае иск предъявляется в рамках закона о защите прав потребителей, так как гражданин является потребителем коммунальных услуг. Практика свидетельствует, что перспектива достижения положительного результата для гражданина – нового собственника квартиры имеется.

Пример из практики № 1: К. обратилась в суд к ответчику – ООО «Жилищная коммунальная инициатива» с иском о защите прав потребителей, просила обязать ответчика открыть на имя истца финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг на жилое помещение по указанному в иске адресу без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до даты приобретения ее истцом в собственность. Рассматривая дело, суд выяснил из договора купли-продажи, заключенного между истцом и продавцом квартиры, что в нем отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам, начисленной в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, новым собственником-истцом. Каких-либо других договоров, свидетельствующих о том, что истец обязался погасить задолженность за коммунальные услуги, в материалы дела сторонами представлено не было.

Суд на основании выписки из финансового лицевого счета установил, что спорная задолженность возникла в период владения квартирой прежним собственником квартиры. Поскольку представленными истцом документами (заявлением истца к ответчику об открытии нового лицевого счета, ответа ответчика с отказом открыть новый лицевой счет) ответчиком добровольно законные требования истца не были удовлетворены, суд постановил обязать ответчика открыть на имя К. финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг в отношении указанной в иске квартиры, без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до ДД.ММ.ГГ (даты регистрации права собственности истца на квартиру) (апелляционное определение Алтайского краевого судаот 11.02.2014 по делу № 33-1232/14)1.

Пример из практики № 2: К. обратилась в суд с иском к МУП об обязании произвести перерасчет по задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, исключить из лицевого счета по ее квартире задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг. Суд установил на основании справки МУП, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на лицевом счете жилого помещения, расположенного по адресу (. ), имеется задолженность за жилищно-коммунальные услуги перед МУП в сумме (. ), которая числится за прежним собственником жилого помещения, истица же задолженности за жилищно-коммунальные услуги передМУП не имеет. При рассмотрении дела было установлено, что истица неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о перерасчете задолженности, в чем ей было отказано. На основании изложенного суд пришел к выводу, что, поскольку истица несет обязанность по оплате коммунальных услуг с момента приобретения жилого помещения, задолженность по оплате за коммунальные услуги числится за прежним собственником квартиры, а лицевой счет на квартиру открыт на имя К., требования истицы обоснованны и подлежат удовлетворению. Суд обязал МУП исключить из лицевого счета на жилое помещение, расположенное по адресу (. ), задолженность по оплате за коммунальные услуги в размере (. ), начисляемые на имя К. – нового собственника (решение Абаканского городского суда от 25.11.2011 по делу № 2-5429/2011)2.

Примеры из практики № 3, 4, 5: Аналогичные решения приняты были и другими судами. Так, иск нового собственника к жилищной управляющей компании был удовлетворен. Суд обязал ответчика произвести перерасчет задолженности и исключить из счетов на имя нового собственника жилья по оплате жилья и коммунальных услуг по адресу (. )задолженность прежнего собственника в указанной в решении сумме (решение Свердловского районного суда)3

В аналогичном деле суд обязал МУП исключить из единого платежного документа, выставляемого истцу за комнату, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг бывшего собственника Т., образовавшуюся до перехода права собственности на указанное жилое помещение к Ш. (решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 28.01.2009)4.

В другом деле по иску потребителя электроэнергии к ресурсоснабжающей организации суд признал незаконными действия по начислению новому собственнику задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, незаконными действия по отключению электроэнергии, а также обязал исключить указанную задолженность из лицевого счета квартиры (постановление Домодедовского городского суда Московской областиот01.10.2012 по делу № 2-2332/2012)5.

Из анализа дел по искам новых собственников жилых помещений «с долгами» к управляющим компаниям, обслуживающим дом, или ресурсоснабжающим организациям коммунального комплекса следует, что для достижения цели удовлетворения требований нового собственника при подаче иска в суд истец должен правильно:

• подготовиться (собрать доказательную базу своих требований);
• правильно определить ответчика;
• правильно сформулировать свои исковые требования.

Выводы

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе, у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно пункту 1 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Вывод второй: может понадобиться установление надлежащего ответчика по иску об исключении задолженности по лицевому счету абонента – нового собственника.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Согласно пункту 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Исключение составляют случаи, предусмотренные частью 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, когда на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.

Практика: банк, став собственником ипотечной квартиры, на которую было обращено взыскание по выданному им кредиту, продал ее гражданину. И тот, начав ею фактически пользоваться и получая ежемесячные счета для оплаты, установил, что по его лицевому счету отражается долг. Обратившись в управляющую компанию, новый собственник установил, что задолженность по оплате коммунальных услуг образовалась по причине несвоевременной их оплаты предыдущими собственниками квартиры, владевшими ею до банка. Обращение в управляющую компанию и к поставщикам услуг с требованием исключить указание задолженности предыдущего собственника из лицевого счета нового собственника положительного результата для последнего не принесло, и он вынужден был обратиться в суд. Ответчиком по делу истец назвал в исковом заявлении энергоснабжающую организацию, а требование касалось исключения из лицевого счета по квартире суммы задолженности по оплате услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению, образовавшейся за период владения бывшим собственником – недобросовестным должником по ипотечному кредиту банка. Суд установил точную дату начала исполнения истцом обязанности по оплате коммунальным услуг – дату регистрации права собственности на квартиру. А также признал действия ответчика по начислению задолженности по оплате коммунальных услуг до перехода права собственности на жилое помещение истцу и включению указанных сумм в лицевой счет по квартире истца и в последующем в платежные документы, направляемые истцу, не соответствующими действующему законодательству. Суд обязал энергосбытовую компанию (поставщика услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению) исключить из лицевого счета истца – нового собственника квартиры задолженность, образовавшуюся до момента возникновения права собственности на квартиру у истца (решение Приобского районного суда города Бийска Алтайского края по делу № 2-1331/20106).

* Примечание: в конце приведенного решения имеется отметка о том, что указанное решение суда законной силы так и не заимело, однако сведений об истории его обжалования в официальных источниках обнаружить так и не удалось. Вероятно, что вышестоящая инстанция отказала в иске, отменив данное решение. Учитывая, что выводы суда соответствуют общей направленности судебной практики по рассматриваемому вопросу, более вероятной причиной отмены решения суда, очевидно, является установление ненадлежащего ответчика по делу. Хотя все может быть…

Вывод третий: необходимо правильно сформулировать требование, направленное на «избавление» нового собственника от долгов предыдущего.

Так, если заявить требование о перерасчете, суд может отказать в этом (см. апелляционное определение Алтайского краевого судаот 11.02.2014 по делу 3 33-1232/14)7.

В удовлетворении требования открыть новый лицевой счет для того, чтобы отражать по нему только текущую задолженность и поступившую оплату от нового собственника, суд также может отказать (см. решение Рузского районного суда Московской области от 19.04.20118), считая обращение в суд с иском об открытии нового лицевого счета ненадлежащим способом защиты новым собственником своего нарушенного права.

Оптимальной формулировкой иска может стать требование об исключении из лицевого счета задолженности бывшего собственника.

Вывод четвертый: до подачи иска необходимо обзавестись доказательством попыток урегулирования спора в досудебном порядке, то есть собрать доказательства отказа управляющей компании и поставщика услуг (если договор с ним заключен напрямую с потребителем) удовлетворить просьбу нового собственника «освободить» его от моральной обязанности погашать долги бывших собственников.

Для этого достаточно наличия переписки с указанными адресатами с подтверждением факта получения ими соответствующих заявлений и претензий нового собственника. В случае непредоставления ответа от указанных организаций в установленные сроки, подтверждением отказа удовлетворения требований истца будут все те же счета-квитанции с наличием в них все той же информации о наличии долга. Неисключение данной информации будет свидетельствовать о неудовлетворении требований потребителя.

Вывод пятый: и все-таки задолженность бывшего собственника может оказаться долгом нового владельца!

Такое случается… в случае наличия счетчиков в приобретенной квартире.

На момент регистрации права собственности нового собственника квартиры предыдущим собственником ему, по его просьбе, предоставляются совершенно реальные справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Согласно данным справок прежний собственник оплачивает коммунальные платежи, в том числе оплату за горячую, холодную воду и электроэнергию по факту начисления, и на момент составления справки задолженности по оплате не имеет. По факту же оказывается, что прежний собственник в течение длительного времени предоставлял неверные данные счетчиков, намеренно и существенно их уменьшая. Реальный же объем потребления коммунальных ресурсов устанавливается лишь новым собственником при первом же снятии показаний приборов учета и сравнении их с предыдущими, поданными прежним собственником. На деле новому собственнику чрезвычайно тяжело доказать, что неучтенные в счетах объемы коммунальных ресурсов были потреблены ДО приобретения им квартиры, ДО начала пользования этими ресурсами новым собственником. Как говорится, и протечки воды бывают, и случайные подключения энергоемких приборов… Вот и оказывается, что на момент приобретения права собственности вроде бы все «чисто», а на деле новый собственник оказывается «должен» уплатить многотысячные начисления за потребленные согласно приборам учета ресурсы, причем по ценам реального времени, то есть по тарифам, действующим на момент снятия показаний приборов учета.

И все же основной вывод таков: необоснованное включение ответчиком — коммунальной компанией в счет-квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг суммы задолженности прежнего собственника уже свидетельствует о нарушении имущественных прав нового собственника, не требуя к тому дополнительных доказательств. Основанием для обязания нового собственника погашать задолженность предыдущего может стать только особое условие договора купли-продажи жилого помещения об этом.

Твоя квартира — твоя проблема. Как избавиться от долгов по ЖКХ при покупке недвижимости?

Как избавиться от долга за коммунальные услуги, если он уже перевалил за 100 000 рублей? Теоретически можно продать квартиру вместе с долгом, соблазнив покупателя большой скидкой, и исчезнуть из поля видимости управляющей компании. Об этой схеме знаем не только мы, поэтому в Минстрой предложен закон, который перекладывает долги старого собственника на покупателя.

Кому принадлежит долг квартиры?

Единой логики в переходе долгов ЖКХ нет. Стоит просто запомнить, когда новый собственник платит, а когда нет.

Долг за коммунальные услуги

Долг за коммунальные услуги (свет, газ, содержание общедомового имущества и т. д. ) на покупателя квартиры не переходит. Об этом говорится в п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность вносить платежи за помещение возникает после регистрации права собственности на него.

_{Заплати долги и спи спокойно. Фото: zhukvesti.ru}

Проще говоря, долг ЖКУ привязан не к квартире, а к собственнику. Если вы купили квартиру, а с вас требуют долг предыдущего хозяина, то можете не платить. Только стоит поменять лицевой счёт, иначе долг всё равно будет отображаться в квитанции, а бухгалтерия УК начнёт гасить задолженность платежами, которые вы вносите — сами станете должником.

На деле могут возникнуть проблемы — УК станет отключать свет, воду, газ, отказывать в смене счёта и другими способами стимулировать оплату. Обычно помогает обращение в суд или прокуратуру — всё-таки закон однозначно оставляет долг за предыдущим владельцем. Всё остальное — самодеятельность.

Долг за капремонт

Взносы за капитальный ремонт — исключение. Они привязаны не к собственнику, а к квартире. Правило регулируется ч.3 ст. 158 ЖК РФ.

Учитывая, что некоторые принципиально не платят взносы за капремонт, лучше всеми доступными способами проверить наличие долга. Иначе вам как новому владельцу придётся платить по старым долгам.

Долг, перешедший по наследству

Уточним, что передача квартиры по наследству не освобождает нового владельца от уплаты долгов, потому что в силу вступает другой закон. По нему наследники отвечают по долгам умершего родственника.

Пусть платят новые собственники

Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила переносить долг по квартплате на нового собственника, как это происходит с взносами за капремонт. Законопроект направлен в Минстрой. Авторы законопроекта считают, что министерство поддержит инициативу, поскольку повысится собираемость долгов.

_{Фото: «Выберу.ру»/Иван Анчуков}

Сейчас управляющей компании сложно найти бывшего хозяина квартиры, а с нового взыскать старые долги невозможно.

Справедливости ради надо отметить, что покупатели квартир с долгом по ЖКХ договариваются с собственником о закрытии долга до регистрации сделки. Покупатель передаёт задаток, а продавец этими деньгами закрывает коммунальные долги.

К продавцу с долгом по ЖКХ надо внимательно присмотреться. Не исключено, что он ещё не платит по кредитам и другим обязательствам. Если продавец станет банкротом в течение трёх лет после продажи недвижимости, то квартиру могут присовокупить к конкурсной массе. Покупатель останется без жилья и встанет в общую очередь кредиторов банкрота.