Покупка недвижимости на море или за границей

Покупка недвижимости на море или за границей

Приобретение недвижимости всегда было выгодным способом вложения денег, ведь такое имущество можно использовать в течение долгого времени, сдавать в аренду другим людям или же выгодно продать. Поэтому недвижимость приносит как моральное удовлетворение, так и материальную выгоду.

Многие россияне ограничиваются покупкой жилья на территории РФ, а некоторые принимают решение приобрести недвижимость за границей. Такое решение каждый принимает, руководствуясь различными побуждениями, однако несколько причин являются наиболее распространенными. Что же это за причины и насколько выгодно покупать жилье за границей?

Причины популярности приобретения заграничной недвижимости

Если в конце прошлого века наличие недвижимости за границей было чем-то из ряда вон выходящим, то в последние годы таким имуществом стали интересоваться многие жители РФ.

Основные причины покупки недвижимости за границей:

• Желание иметь место для отдыха в другой стране – с более благоприятным климатом и красочным пейзажем. Эта причина является наиболее популярной. Дома или небольшие квартиры часто приобретаются в городах, где есть море и пляжи. Владелец может в любое время устроить себе отдых и приехать на собственную заграничную дачу.
• Забота о детях. В последнее время многие родители хотят дать детям самое лучшее образование. Для этого и покупается недвижимость за границей – и ребенок, и родители смогут там проживать во время учебы.
• Получение вида на жительство. Законодательство многих стран является достаточно жестким в вопросах оформления гражданства. Наличие недвижимости в стране часто становится важным преимуществом для людей, которые хотят переехать в нее жить.
• Поддержание статуса. Эта причина распространяется на обеспеченных людей, которые широко известны публике – актеров, певцов, телеведущих и т.п. Наличие недвижимости за границей – это очень модно и статусно, такое имущество говорит о стабильном финансовом положении собственника.
• Стремление получить прибыль. Чаще всего это преимущество реализуется при сдаче жилья в аренду. Однако здесь стоит быть осторожным – законодательство некоторых стран (в особенности налоговое) построено таким образом, что отчисления с полученного от аренды дохода будут очень большими. Поэтому особой прибыли в этом случае ожидать не стоит.

Это наиболее частые причины и побуждения, которыми руководствуются граждане при покупке жилья за границей. Насколько выгодно и правильно такое решение – вопрос, не имеющий однозначного ответа.

Страны с наибольшим спросом на недвижимость со стороны россиян

Конечно, далеко не все страны имеют привлекательный рынок недвижимости и заманчивые для россиян условия. На основании проводимых статистических исследований ежегодно выделяются наиболее популярные страны для покупки жилья. В 2014 году это были:

• Болгария – уже несколько лет эта страна занимает лидирующие позиции среди российских покупателей недвижимости. Основные преимущества: доступные цены, не очень большие различия в культуре и возможность пляжного отдыха.
• Испания – по количеству сделок идет сразу за Болгарией. Причины, побуждающие к приобретению недвижимости в стране схожи с предыдущим случаем: благоприятный климат и доступные цены.
• Германия – эта страна привлекает людей, которые приобретают недвижимость не для отдыха, а для получения прибыли. Квартиры сдают в аренду и получают от них стабильный годовой доход.
• Испания, Турция, Греция и Черногория – идут сразу за тройкой лидеров и пользуются популярностью как у любителей отдыха на берегу моря, так и у инвесторов. Жилье в таких странах всегда можно продать, ведь спрос на недвижимость в курортных городах практически не падает.
• Чехия, Франция и Финляндия – замыкают десятку лидеров. Эти страны пользуются спросом в связи с прекрасным климатом, наличием возможностей для получения образования и исторической значимостью.

Что касается доступности цен в рассматриваемых странах, то стоит отметить, что даже в крупных европейских городах стоимость жилья не намного выше, чем в Москве.

А в курортных странах вроде Болгарии, Испании или Турции можно купить квартиру дешевле, чем на окраине Москвы или в Подмосковье.

Правила поменялись: что важно знать при покупке недвижимости за рубежом

В последние несколько месяцев интерес россиян к теме покупки недвижимости за рубежом вырос. Кто-то видит в этом альтернативу инвестициям в условиях падающих фондовых и криптовалютных рынков, другие покупают недвижимость для получения виз и ВНЖ, третьи выбирают объекты для себя. О нюансах покупки недвижимости за рубежом в новых условиях, ограничениях и требованиях валютного и налогового контроля рассказывают партнер консалтинговой компании Б1 Антон Ионов и генеральный директор брокера зарубежной недвижимости Tranio Георгий Качмазов

Правила рынка зарубежной недвижимости для россиян в этом году концептуально поменялись и продолжают меняться. Сложности для российских граждан в покупке недвижимости за рубежом в текущих условиях связаны с глобальными изменениями инвестиционной карты, невозможностью свободно перемещать средства и рядом ограничений и блокировок на весь периметр классов активов в России и Европе. Вот только некоторые из них:

• невозможность заплатить за недвижимость в Европе с российского счета из-за введенных в России ограничений;
• проблемы с открытием счетов в Европе и получением европейских кредитов на покупку недвижимости. При этом удобное владение недвижимостью всегда связано с наличием банковского счета в стране покупки для оплаты расходов на ее содержание;
• отсутствие авиарейсов — системная проблема для владельцев недвижимости, предназначенной для личного пользования.

На этом фоне самыми популярными направлениями для приобретения недвижимости стали так называемые дружественные страны, в частности, ОАЭ и Турция. При этом каждая из юрисдикций позволяет решать свои задачи. Покупка недвижимости в Турции позволяет получить гражданство. Есть небольшой поток людей, выбирающих турецкую недвижимость для инвестиций, но делать это нужно с осторожностью из-за высокой инфляции и экономических рисков в стране.

В отличие от Турции, в ОАЭ стремятся как раз инвесторы. Но, инвестируя в эту недвижимость, также необходимо быть аккуратным. Многие дубайские брокеры предлагают схему: покупка квартиры с первым взносом в размере 30% от всей стоимости, в течение полугода/года полная стоимость квартиры растет на 10%, после чего ранее оплаченные 30% квартиры можно перепродать с 30%-ной доходностью от первоначального взноса. Но подобные схемы весьма опасны. Например, в Лондоне в 2013 году девелоперы также активно предлагали такую схему. Но уже в 2014 году в медиа вышли первые анонсы о возможном проведении референдума по Brexit, был введен налог на владение вторым домом, подешевела нефть и снизилась активность покупателей с Ближнего Востока и из России — из-за этого рынок скорректировался. Лондонская недвижимость подешевела на 20%, а инвесторы понесли потери.

Несмотря на привлекательность активов в ОАЭ и Турции, многие россияне ментально ориентированы на Европу и продолжают покупать недвижимость в ЕС. Европейский рынок недвижимости переживает непростые времена. Ипотечные ставки в развитых странах выросли, активность продаж квартир снизилась. Девелоперы оказались в сложной ситуации: с одной стороны, себестоимость выросла, а с другой — сократилась ликвидность. Однако рынок могут поддержать субсидии государств ЕС для небогатых семей на оплату ЖКХ и, при правильном подходе, зимой-весной в Европе можно будет купить что-то за разумную цену.

С марта 2022 года для российских резидентов были введены ограничения на сделки с резидентами иностранных государств, а также ограничения на отдельные валютные операции.

Какими могут быть резиденты

Для применения валютных ограничений под резидентом подразумевается «валютный резидент». Это гражданин России или иностранный гражданин, постоянно проживающий в России на основании вида на жительство. Важно, что некоторые ограничения распространяются как на россиян, постоянно проживающих в России, так и на тех, кто большую часть времени (более 183 дней) в течение года проживает за границей, так называемых «спецрезидентов». Даже в случае получения вида на жительство в другой стране или второго гражданства при наличии российского паспорта валютные ограничения будут продолжать иметь свою силу.

Для совершения сделки с резидентами недружественных стран, например, для покупки недвижимости у резидента ЕС российским резидентам нужно получить специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Для сделок с недвижимостью с дружественными нерезидентами таких ограничений нет. Разрешение не требуется, если россиянин покупает недвижимость в недружественной стране у резидента дружественного государства. Ограничения распространяются на объект недвижимости только в случаях, когда дружественный нерезидент продает недвижимость, приобретенную у недружественного нерезидента после 22 февраля 2022 года.

Исключение, при котором разрешение правкомиссии получать не нужно, — сделки с недружественными нерезидентами по покупке иностранной недвижимости, если расчеты по ним проходят по иностранным счетам, о которых резиденты отчитались налоговым органам, а также сделки, при которых зачисление средств в пользу нерезидента идет в российских рублях на счет типа «С», открытый в российском банке, в сумме более 10 млн рублей за календарный месяц. Однако использование средств, зачисленных на счет типа «С», сильно ограничено, поэтому продавцы-нерезиденты могут столкнуться с проблемами — для них это едва ли станет оптимальным решением.

Что касается сдачи зарубежной недвижимости в аренду нерезиденту, то здесь стоит проявить должную осмотрительность. Пока не до конца ясно, как вписываются ограничительные меры в закон о валютном контроле и какие нормы права имеют приоритетную силу. В этой связи имеет смысл занять более осторожную позицию и учитывать как нормы классического валютного законодательства, так и новые ограничительные меры. В соответствии с классическими валютными ограничениями, предусмотренными Законом о валютном регулировании и валютном контроле, при продаже или сдаче недвижимости в аренду нерезиденту полученные доходы нужно зачислить на банковский счет в государствах-членах ЕАЭС или государствах, которые автоматически обмениваются финансовой информацией с Россией.

Стоит отметить, что ограничения на сделки применяются только в отношении российских резидентов. Поэтому с налоговой и юридической точек зрения покупка недвижимости на иностранную компанию или структуру без образования юрлица может быть предпочтительнее, чем прямое владение. Если российский резидент владеет иностранной компанией, то перечисленные ограничения такой компании не касаются — она может купить недвижимость и у дружественного, и у недружественного резидента. Правда, в этом случае нужно планировать варианты финансирования такой иностранной компании, поскольку на такие операции для российских резидентов сейчас существуют ограничения.

Налоговые последствия от операций с недвижимостью будут различаться в зависимости от статуса налогового резидента. Российские налоговые резиденты обязаны платить НДФЛ в России в отношении всех своих общемировых доходов, в том числе полученных от продажи иностранной недвижимости или сдачи такой недвижимости в аренду. Поскольку налоговые нерезиденты уплачивают налоги в России только в отношении доходов, полученных от российских источников, доходы нерезидентов от продажи или сдачи в аренду иностранной недвижимости не облагаются налогом в России.

Недвижимость у моря: ТОП-5 стран для инвестиций

Немногим из нас посчастливилось жить в теплых странах, на живописном побережье, где до пляжа рукой подать. Поэтому совершенно не удивительно, что из всех видов отдыха, мы выбираем именно пляжный. При этом одним достаточно просто регулярного греться на солнышке и плескаться в теплых волнах, другим же хочется обзавестись собственным кусочком побережья в виде дома или квартиры.

Зарубежную недвижимость у моря можно назвать практически универсальным приобретением. Это и вложение средств, и просто приятная и полезная покупка. Обзаведясь собственными квадратными метрами на побережье, больше не надо тратить уйму времени на поиск подходящей гостиницы, которая может похвастаться сочетанием хорошего качества и приемлемой для вас цены.

Дом или квартиру у моря приобретают не только для проживания, но и для заработка на аренде. Даже если купить недвижимость за рубежом у моря исключительно для себя и не сдавать в аренду, она все равно будет финансовым активом.

При необходимости жильё можно продать, вернув вложенные деньги. Если цены на рынке будут расти, то при перепродаже вы заработаете. Конечно, нельзя исключать варианты того, что стоимость жилья может, наоборот, снизиться. Но такой риск существует при покупке любой недвижимости.

При целенаправленном вложении средств, самый простой способ заработать на недвижимости – сдавать ее в аренду. И чем ближе объект к воде, тем больше на нем можно заработать.

Стоимость аренды зависит от следующих параметров:

• тип недвижимости;
• сезон;
• расположение (близость к морю);
• длительность аренды (долгосрочная/краткосрочная);
• популярность конкретного курорта.

Чем больше срок аренды, тем выгоднее арендатору. Долгосрочная аренда – от месяца и более. Но на курортах в сезон отпусков наиболее распространена краткосрочная аренда – понедельная или даже посуточная. Средняя стоимость аренды квартиры на неделю сравнима или даже превышает месячную ренту. Что позволяет собственнику за 2-3 месяца отбить затраты на содержание и заработать себе на отпуск.

Например, расходы на содержание квартиры (75-80 кв. м) на одном из испанских курортов составляют около €2000 в год. В эту сумму входят комунидад, то есть плата за обслуживание дома и прилегающей территории, коммунальные платежи (вода, электричество, газ, вывоз мусора, телефон/ТВ/интернет), налог на недвижимость (IBI) и налог на доходы физлиц (IRPF), даже если в реальности вы жилье не сдаете. В сезон аналогичную квартиру можно сдавать в аренду за €350-1000 в неделю (в зависимости от расположения).

В зависимости от страны цифры отличаются, но механизмы расчета затрат и возможной прибыли везде аналогичны. Чем длиннее сезон в стране, где вы решили купить квартиру на берегу моря, тем выше ваша потенциальная прибыль от сдачи ее в аренду. И чем меньше вы сами проживаете на курорте, тем ниже расходы на содержание, так как в большинстве стран плата за газ, воду и электричество начисляется по счетчикам. Сколько израсходовали – столько и заплатили.

И самое главное, если вы хотите в будущем перепродать недвижимость и заработать, то объект должен быть:

• Ликвидным, то есть способным заинтересовать не только вас, но и максимальное число потенциальных покупателей.
• Купленным по реальной, а не завышенной цене. Ведь, если вы купили дом за €300000, который на рынке оценивается максимум в €150000, то вам остается надеяться только на бурный рост рынка, причем на протяжении нескольких лет, чтобы вернуть свои кровные.

Испания

Самая популярная страна среди русскоговорящих покупателей недвижимости, по данным аналитического центра Prian.ru. На первое место Испания вырвалась в конце 2016 года и с тех пор уверенно наращивает преимущество. Это не удивительно. После затяжного кризиса, когда цены на жилье постоянно снижались, ситуация начала исправляться. На фоне высокого иностранного спроса испанские квадратные метры начали дорожать – на 1-5% в зависимости от региона. А застройщики стали возвращаться на рынок с новыми проектами.

При этом на побережье до сих пор можно купить жилье по ценам, несопоставимым с докризисными. В наиболее бюджетных Аликанте и Торревьехе много вариантов от €50000. И даже дешевле. А в престижных и традиционно дорогих Марбелье и на побережье Барселоны – от €140000.

Болгария

Болгария – вторая по популярности страна у тех, кто хочет купить дом у моря за границей. Ее главное преимущество – очень низкий порог входа или, проще говоря, доступные цены. С пикового 2008-го средний «квадрат» подешевел почти на 30%. В крупных городах уже начался рост, но на побережье цены стоят на месте.

Редкая европейская страна может предложить покупателям из России или Украины такое выгодное сочетание низких цен на курортную недвижимость (от €15000), высокой транспортной доступности и отсутствия языкового барьера. Несмотря на короткий купальный сезон, здесь также можно зарабатывать на аренде. Средняя доходность в Болгарии составляет 3-5% годовых. Много не заработаешь, но отбить расходы на содержание получится.

Италия

Италию не назовешь доступным направлением для покупки курортной недвижимости, но это не мешает ее популярности среди иностранных покупателей. Со времен кризиса средний «ценник» упал на 20-30% и пока продолжает снижаться, хотя незначительно – на 1-3% в год. Эксперты небезосновательно заявляют, что стабилизация уже не за горами, а цены привлекательны как никогда. Возможно, по этой причине доля покупателей из-за рубежа на рынке курортной недвижимости растет.

Сегодня найти и купить виллу на берегу моря в Лигурии можно за €550000-800000. Сумма немалая, но еще несколько лет назад о таком ценнике нельзя было и мечтать. А на самые бюджетные курорты Калабрии можно выходить с капиталом в €40000-50000.

Греция

Стабильно входит в десятку самых популярных направлений для покупки курортной недвижимости. И причина этому – не природные красоты, хотя и они тоже, а очень привлекательные цены. Греция – одна из немногих средиземноморских стран, наряду с Италией, где стоимость объектов по-прежнему падает. По данным компании RE/MAX Europe, жилье в Греции – самое доступное в Европе. Это ли не повод задуматься над тем, чтобы купить квартиру на берегу моря?

Многие эксперты считают, что вскоре рынок стабилизируется и пойдет в рост. В пользу этого говорит замедление спада цен до 1-2% в год, рост покупательской активности со стороны иностранцев и подорожание недвижимости в наиболее популярных регионах Греции. Например, на островах квадратные метры начали расти в цене еще в 2015 году. Несмотря на это, на том же Крите можно найти варианты от €30000, на Родосе – от €60000-70000.

Черногория

Каждая третья сделка на черногорском побережье проходит с участием русскоязычных покупателей. С 2008 года цены на местную недвижимость упали на 30-40% и начали расти на отдельных курортах только в 2017-м. Поэтому в стране до сих пор можно купить жилье по весьма демократичным ценам, даже в новостройках. Более того, в строящихся проектах «ценник» на 10-20% ниже, чем в готовых.

Сегодня это – далеко не самая дешевая балканская страна – предлагает море, солнце и недвижимость у моря по приемлемым ценам. И, что для многих важно, вид на жительство в Черногории могут получить покупатели любой недвижимости. Конечно, с Болгарией по дешевизне предложений она тягаться не может, но домик у моря, например, на Барской ривьере, за €65000-75000 найти реально.