Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Вне зависимости от вида объекта недвижимости, может быть установлено 2 разновидности стоимости. Речь идет о рыночной, а также кадастровой цене. Примечательно, что размер, а также сущность этих показателей совершенно разная. Причина тому – разное предназначение. Так, когда необходимо реализовать квартиру, необходимо использовать рыночную стоимость. В то же время государственные органы для расчета налогов применяют именно кадастровую оценку. Сегодня детально поговорим о том, что из себя представляет 2 вида стоимости, а также для чего они предназначены на практике.

Сущность стоимости квартиры по кадастру

Анализируя ФЗ №237 «О кадастровой оценке», в частности – статью 3, можно выделить понятие «кадастровая стоимость недвижимости». В нем законодатель определяет цену квартиры, например, которая будет определена после проведения специальной оценки. Практика показывает, что кадастровая оценка выводится массово. Соответственно, цена на недвижимость будет зависеть от ряда факторов:

• тип строения, в котором расположена квартира;
• квадратура;
• город или район, в котором расположено имущество и так далее.

Примечательно, что такие особенности, как вид с окон, наличие парковки возле дома, а также ремонт – не принимаются во внимание.

Если сравнивать реальную и инвентаризационную цену квартир, то до 2015 года показатели разнились между собой. Так, рыночная стоимость была меньше; мало того, со временем тона только снижалась, так как жилой фонд претерпевает естественный износ. К слову сказать, кадастровая цена квартиры влияет на ставку налогообложения. Однако позднее в законодательство были внесены поправки; налог на недвижимость стали определять по кадастровой цене. Чтобы нивелировать расхождения в двух показателях, государство предусмотрело 5-летний переходной период. Завершился он 1.01.20 года.

Заинтересованное лицо может в любое время обратиться в ЕГРН, чтобы уточнить цену квартиры по кадастру. Эксперты предоставят выписку, в которой будет указана не только стоимость, но и дата последней переоценки.

Существуют правила, согласно которым в России определена периодичность установления цены на квартиру по кадастру:

• по всем регионам страны – минимум 1 раз в 5 лет, однако не чаще, чем раз в 3 года при особых случаях;
• в городах Севастополь, Санкт-Петербург и Москва кадастровая оценка выводится не чаще, чем 1 раз в 2 года.

Как определяется цена квартиры по рыночным меркам

Как правило, собственники квадратных метров при реализации недвижимости применяют именно рыночную стоимость. Во многом, этот показатель формируется под воздействием конкуренции между продавцами и покупателями, а также спроса. В целом, рыночная стоимость квартиры – это сумма, которую готов отдать потенциальный покупатель за жилье.

Можно выделить ряд факторов, которые оказывают воздействие на рыночную стоимость квартиры:

• год строительства дома, район, коммуникации, а также наличие неподалеку больниц, аптек, магазинов, и прочей инфраструктуры;
• ремонт в квартире и его качество (если имеется), мебель, изменения, которые вносил предыдущий собственник;
• курс валют на момент продажи, способность покупателей, сезон, и многое другое.

Практика показывает, что реальная стоимость апартаментов на рынке определяется по точно таким предложениям, с идентичными условиями (удобства, ремонт, расположение). Впрочем, нужно говорить о том, что рыночная стоимость – примерный показатель, который все время меняется.

При проведении сделки купли-продажи, продавец и покупатель обязательно используют рыночную цену. После достижения договоренностей стороны указывают цену в договоре. К слову сказать, даже при наследовании или дарении квартиры также полагается указывать анализируемый показатель.

Разница между двумя ценами

Ранее было сказано о том, что экспертная комиссия выводит кадастровую стоимость в результате массовых оценок жилья. Здесь задействуется особая методика расчетов. Примерные рыночные показатели, а также индивидуальный подход не имеют места в этой работе.

Что касается оценки рыночной, то она выводится при подробном анализе параметров жилья; принимаются во внимание даже мельчайшие тонкости. Соответственно, учитывается расположение дома, наличие инфраструктуры, прочих факторов, которые способны воздействовать на стоимость в сторону ее увеличения или уменьшения.

Вот почему цена квартиры по кадастру может быть меньше или больше, чем то, что предлагает рынок. Все зависит от того, в каком состоянии пребывает недвижимость. Совершенно очевиден факт: квартира с высококлассным ремонтом не может иметь одинаковую стоимость по кадастровой и рыночной оценке, равно как и апартаменты, в которых ремонт не делали с момента постройки.

Согласно правилам Налогового кодекса при исчислении имущественного налога применяется именно кадастровая стоимость. Однако когда предстоит провести сделку купли-продажи, стороны используют предложение рынка. Раньше некоторые граждане пользовались пробелом в законодательстве, уклонялись от налога на прибыль. Сейчас так поступить невозможно, ведь при купле-продаже применяется 2 оценки. Как правило, устанавливается реальная цена на квадратные метры – 70% от кадастровой стоимости. В том случае, если сделка обойдется дешевле выведенного показатели, то он и будет основной величиной при финансовых расчетах.

Примечание. При реализации квартир налог на прибыль необходимо платить не всем гражданам. Существуют некоторые исключения, предусмотренные нормами НК РФ. В частности, чтобы не платить указанный налог, перед продажей квартира в собственности должна пребывать не менее пяти лет у прежнего собственника.

В чем разница кадастровой и рыночной стоимости

Каждый собственник имущества при операциях с недвижимостью сталкивается с двумя величинами, как кадастровая и рыночная стоимость. Купля-продажа, наследство, обмен и уплата подоходного и имущественного налога невольно заставляет вникать в особенности оценки недвижимости. В этой статье мы разберем, в чем отличие между разными видами стоимости и что они из себя представляют.

Кадастровая стоимость

Этот вид стоимости используется в основном для целей налогообложения. Определяется она в процессе государственной кадастровой оценки и вносится в государственный кадастр недвижимости. Зачастую она не соответствует действительности, отличаясь от рыночной стоимости по следующим причин:

• при оценке не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие;
• рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади дома (квартиры);
• является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной величине лишь после оценки.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• площади;
• целевого назначения;
• состояния объекта (степень комфортности и пр.);
• категории и типа (жилая или коммерческая);
• материала постройки;
• года постройки и сдачи в эксплуатацию;
• территориального расположения объекта.

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья;
• госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно самостоятельно, даже не выходя из дома, с помощью онлайн-сервисов Росреестра по кадастровому номеру или адресу.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена при его реализации в конкурентных условиях и стандартные сроки. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Рыночная цена зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим, рыночная стоимость должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта и зависит от:

• расположения, наличия прилегающей инфраструктуры;
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.), эксплуатационных характеристик;
• этажности, площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых);
• планировки и ремонта;
• возраста строения, наличие износа и дефектов;
• необходимости в капиталовложениях.
• наличия мебели, интернета и прочее…

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Рыночная стоимость применяется при:

• заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
• передаче имущества под залог, и при заключении договоров ипотеки;
• обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
• рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
• определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком.

На сколько кадастровая стоимость недвижимости может отличаться от рыночной?

Нередко в самых разных документах, которые касаются операций с недвижимостью, фигурируют такие понятия, как кадастровая и рыночная стоимость объектов. В некоторых случаях встречается и узкоспециализированный термин – так называемая инвентаризационная стоимость, который создает окончательную путаницу между ними.

Больше всего вопросов вызывает тот факт, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, ведь эти два определения не идентичны, и конечные суммы, как правило, отличаются друг от друга.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартир

Прежде всего, из перечня различных видов стоимости следует сразу убрать инвентаризационную, поскольку в разных сделках с недвижимостью она практически не встречается. Основной показатель, который участвует в ее определении – это тип и степень износа здания, а также другие, сугубо технические характеристики. Таким образом, инвентаризационная цена почти не учитывает индивидуальных особенностей отдельных объектов: квартир, помещений, апартаментов и т.д. и их местоположение.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости имеет большее практическое применение. Их объединяет то, что оба эти вида цены формируются на основании экспертной оценки, однако при этом учитываются разные особенности.

Кадастровая оценка осуществляется специальной государственной комиссией и пересматривается раз в несколько лет, согласно установленному графику. До этого времени такая оценка проводилась в каждом регионе по отдельности, раз в три-пять лет, однако в ближайшее время планируется сделать ее одновременной по всей стране. Так удастся поставить всех участников рынка недвижимости в равные условия, а регулировать налоговую базу станет проще.

При расчете кадастровой стоимости принимаются к сведению тип здания, количество квадратных метров в отдельно взятой квартире, принадлежность объекта к той или иной категории. Кроме этого, значение имеют населенный пункт, а также район города, в котором построен дом. Таким образом, подходы к определению кадастровой и инвентаризационной цены во многом схожи, однако в первом случае учитываются не только особенности самого объекта, но и его географическое расположение.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры – это не одно и то же, они имеют значительные отличия. Простыми словами, рыночная цена отражает актуальную на текущий момент ценность объекта с учетом всех его характеристик, могущих иметь значение для покупателя: наличия ремонта, улучшенной планировки и т.д. Например, две совершенно одинаковых квартиры в одном доме будут иметь одинаковую стоимость, согласно записям кадастра. В это же время рыночная цены окажется выше у той из них, которая будет превосходить вторую по качественным признакам.

По закону любое соглашение, касающееся недвижимости, если в нем не упомянуто иное, в первую очередь отталкивается именно от рыночной стоимости объекта сделки. Основным документом, подтверждающим его обоснованность, является экспертное оценочное заключение. Оно доказывает, что во время присвоения квартире определенной цены были учтены все ее технические и сопутствующие особенности и, учитывая ситуацию на рынке недвижимости, данная стоимость действительно применима к объекту оценки.

Рыночная стоимость используется не только при операциях купли-продажи. Она является основной при оформлении залога, в том числе ипотеки, при взыскании жилья с последующей его перепродажей на торгах. В некоторых судебных тяжбах, например, при разделе имущества, могут рассматриваться как рыночная, так и кадастровая цена. Особенно это касается тех случаев, когда стороны не приходят к единому мнению относительно материальной компенсации или размера ущерба.

Основная разница между рыночной и кадастровой ценой недвижимости состоит в том, что вторая не подвержена влиянию и колебаниям рынка недвижимости вплоть до даты планового пересмотра. Рыночная стоимость, наоборот, очень изменчива. На ее величину влияют как прямые, например, качество ремонта или наличие обременений, так и косвенные факторы, вроде сезона, соотношения между спросом и предложением и целесообразности инвестиций.

И главное отличие – в сделках с недвижимостью рыночная цена играет ключевую роль. Хотя иногда в документах, касающихся таких сделок, и можно встретить упоминание кадастровой цены, это происходит на усмотрение сторон и в большинстве случаев касается разных спорных вопросов.

Обратите внимание! Повлиять на формирование кадастровой стоимости жилья собственник не может никак – в подавляющем большинстве случаев оценка проводится удаленно, без посещения специалистами объектов, на основании статистических данных. Изменить рыночную цену в сторону увеличения владельцу вполне по силам, проведя ремонтные работы или другим путем улучшив качественные показатели своей квартиры.