Статья 44 Земельного кодекса. Основания прекращения права собственности на земельный участок
Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
Комментарии к ст. 44 ЗК РФ
Комментируемая статья содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок — в отличие от ст. 235 ГК РФ, п. 1 которой, содержащий более общий перечень оснований прекращения права собственности на имущество, указывает на то, что законодательством могут быть установлены иные случаи утраты права собственности. Таким образом, в отношении земельных участков федеральным законом не могут быть введены какие-либо иные основания прекращения права собственности на них.
Кроме того, названная статья ГК РФ упоминает о таком случае прекращения права собственности на имущество, который неприменим по отношению к земле и потому не воспроизводится Земельным кодексом, а именно гибель или уничтожение имущества. На земельном участке может быть уничтожен плодородный слой почвы, земля может быть захламлена, испорчена, но она не исчезает: непригодный для использования по изначальному целевому назначению участок может быть восстановлен или использован в других целях .
Впрочем, существуют более сложные с правовой точки зрения случаи: например, если земельный участок ушел под воду (затоплен в результате повышения уровня моря или в результате человеческой деятельности, такой как строительство водохранилища). Земля, конечно, при этом никуда не пропадает — она становится дном водоема и с точки зрения земельного права должна перейти в категорию земель водного фонда, но непосредственно данного земельного участка уже не существует — на землях, покрытых поверхностными водами, земельные участки не выделяются (см. ст. 102 ЗК РФ).
Таким образом, право собственности прекращается либо в соответствии с добровольным волеизъявлением собственника — при отчуждении земельного участка или отказе от него (см. комментарий к ст. ст. 52 и 53 ЗК РФ) либо в силу принудительного изъятия земельного участка.
К случаям добровольного отчуждения, по сути, относится и приватизация земли, когда государство как собственник передает (бесплатно или за плату) принадлежащие ему земельные участки в собственность граждан или юридических лиц. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества; при этом положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Однако приватизация земли в нашей стране регулировалась и регулируется в основном не законами о приватизации, а иными нормативными правовыми актами. Так, в ходе земельной реформы порядок осуществления приватизации земли устанавливался как законами, так и указами Президента России и постановлениями Правительства РФ . Действующий в настоящее время Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяет ст. 28 ЗК РФ (см. комментарий), в соответствии с которой, в частности, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков. При этом предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных как ЗК РФ, так и федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Ряд вопросов приватизации земельных участков регулируют, в частности, Федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
См., напр.: Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 «О земельной реформе», Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», Указы Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в Российской Федерации», от 2 марта 1992 г. N 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан», Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов».
СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
Случаи же принудительного лишения права собственности на земельный участок ограничены прежде всего исчерпывающим перечнем оснований принудительного изъятия имущества у собственника, которые установлены ст. 235 ГК РФ. Из перечисленных в данной статье к основаниям прекращения права собственности на земельные участки не относятся случаи отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка; выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных; применения последствий утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком в порядке ст. 272 ГК РФ; прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение в порядке ст. 293 ГК РФ.
Отдельные статьи в Земельном кодексе, так же как и в Гражданском кодексе, посвящены таким основаниям прекращения права собственности, как реквизиция, конфискация, выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд (см. комментарий к ст. ст. 49 — 51 настоящего Кодекса).
Что же касается изъятия имущества, используемого с нарушением законодательства, то по отношению к земельным участкам ГК РФ применяет более широкое понятие — изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, в которое входят как изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства, в соответствии со ст. 285 ГК РФ, так и изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением, в соответствии со ст. 284 ГК РФ.
Согласно первой из названных статей земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Во втором случае земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства, может быть изъят у собственника, если он не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).
Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением категории земель закреплена в ст. 42 ЗК РФ. Перечень категорий земель установлен ст. 7 ЗК РФ, а конкретное целевое назначение каждой категории земель зафиксировано в соответствующих статьях ЗК РФ. Так, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для нужд сельского хозяйства (ст. 77 ЗК РФ), земли населенных пунктов — для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83 ЗК РФ) и т.д. Категория земель указывается в документах о предоставлении земельных участков, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договорах, предметом которых выступает земельных участок, в документах государственного земельного кадастра и иных документах (ст. 8 ЗК РФ).
Федеральный закон об охране окружающей среды определяет вред окружающей среде как негативное изменение окружающей среды в результате ее загрязнения, повлекшее деградацию естественных экологических систем и истощение природных ресурсов. Негативными последствиями хозяйственной деятельности, причиняющими вред земле как объекту природы, могут быть, в частности, деградация, загрязнение, захламление, отравление, порча земли, уничтожение ее плодородного слоя. Согласно Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утв. Приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г. N 160 , под загрязнением земель понимается ухудшение в результате антропогенной деятельности качества земель, в том числе лишенных плодородного слоя почвы, характеризующееся увеличением (появлением) химических веществ или уровня радиации по сравнению с их ранее существовавшими значениями; загрязнение земель применяемыми в сельском хозяйстве средствами химизации характеризуется увеличением их содержания свыше предельно или ориентировочно допустимых концентраций в почве.
Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ. 1994. N 9.
Порча и уничтожение плодородного слоя почвы — это частичное или полное его разрушение в результате умышленных или неосторожных действий, а также вследствие непринятия мер по предотвращению негативных последствий, выявленных антропогенными и природными факторами. Оно характеризуется утратой плодородного слоя почвы или ухудшением его физических и биологических свойств, а также снижением природно-хозяйственной ценности земель. Состояние природного объекта, в том числе земли, определяется с учетом установленных нормативов качества окружающей среды. В отношении сельскохозяйственных земель существуют специальные показатели, такие как плодородие. Правила государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения утверждены Постановлением Правительства РФ от 1 марта 2001 г. N 154 . Такие показатели определяются на основе проводимых агрохимических, фитосанитарных, эколого-токсикологических и иных обследований земель сельскохозяйственного назначения.
СЗ РФ. 2001. N 10. Ст. 963.
Оценка причиненного вреда производится по нормативам, устанавливаемым актами экологического законодательства. Так, Порядок разработки и утверждения экологических нормативов выбросов и сбросов загрязняющих веществ в окружающую природную среду, лимитов использования природных ресурсов, размещения отходов утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1992 г. N 545 (в ред. от 16 июня 2000 г.) .
САПП РФ. 1992. N 6. Ст. 330.
Статьей 49 Федерального закона об охране окружающей среды установлена обязанность юридических и физических лиц выполнять правила производства, хранения, транспортировки и применения химических веществ, используемых в сельском хозяйстве, и принимать меры по предупреждению их негативного воздействия; запрещено применение токсичных химических препаратов, не подвергающихся распаду. Такие правила закреплены в Федеральном законе от 19 июля 1997 г. N 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами» (в ред. от 29 июня 2004 г.) и нормативных актах, принятых в его развитие. Все пестициды и агрохимикаты в нашей стране должны проходить обязательную государственную регистрацию; при их реализации продавец (поставщик) обязан обеспечить каждую единицу емкости с пестицидом или агрохимикатом рекомендациями о применении, транспортировке, хранении и тарной этикеткой. Пользователи обязаны соблюдать эти рекомендации. Согласно названному Закону хранение пестицидов и агрохимикатов разрешается только в специализированных хранилищах; запрещается бестарное хранение пестицидов. Пестициды и агрохимикаты применяются только при использовании специальной техники и оборудования. Применение пестицидов ограниченного использования должно осуществляться на основании разрешений специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти только гражданами, имеющими специальную профессиональную подготовку.
СЗ РФ. 1997. N 29. Ст. 3510.
Порядок определения размеров ущерба от загрязнения земель химическими веществами направлен письмом Роскомзема N 61-5678 и Минприроды России N 04-25 от 27 декабря 1993 г. Он устанавливает правила расчета платы в возмещение ущерба, причиненного загрязнением земель (почв) химическими веществами, включая загрязнение несанкционированными свалками промышленных, бытовых и других отходов. Определение степени загрязнения осуществляется в соответствии с нормативами, которые содержатся в приложении к этому документу: это предельно допустимые концентрации химических веществ в почвах, предельно допустимые концентрации органических соединений в почвах, ориентировочно допустимые концентрации пестицидов в почвах, показатели уровня загрязнения земель химическими веществами и др. Площади, глубина загрязнения земель и концентрация химических веществ определяются на основании материалов по обследованию земель и лабораторных анализов. В случаях загрязнения земель при авариях, залповых сбросах и выбросах и захламлении земель несанкционированными свалками отходов полевые обследования и лабораторные анализы проводятся за счет виновных в загрязнении земель.
По поводу порядка изъятия у собственника земельного участка ввиду его ненадлежащего использования ГК РФ в ст. 286 устанавливает, что, если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов; при несогласии собственника земельного участка с решением об изъятии орган, принявший такое решение, может предъявить требование о продаже участка в суд. В отношении же определения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. ст. 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях данная статья отсылает к земельному законодательству. В Земельном кодексе РФ условия и порядок изъятия земельных участков у лиц, не являющихся собственниками земли, определены в ст. 54 (см. комментарий). Кроме того, в отношении изъятия сельскохозяйственных земель действует с п. 3 ст. 6 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его ненадлежащем использовании, повлекшем причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, направляется органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления.
Земельный кодекс не посвящает специальных статей следующим основаниям прекращения права собственности на земельные участки:
обращению взыскания на земельный участок;
отчуждению земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;
выплате одному из сособственников стоимости его доли в праве общей собственности на земельной участок при невозможности реального выдела ее.
Национализация представляет собой обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. При этом должно производиться возмещение стоимости имущества и других убытков в порядке ст. 306 ГК РФ.
Национализация имущества, и в том числе земли, осуществляется только на основании специального закона. В нашей стране национализация земли проводилась после Октябрьской революции 1917 г. В соответствии с п. 3 ст. 25 комментируемого Кодекса земельные участки, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их национализации, возврату не подлежат, и не подлежит возмещению или компенсации их стоимость. В некоторых странах постсоветского пространства (например, странах Балтии) законодательство предусматривает реституцию — возврат национализированной в советский период недвижимости бывшим собственникам.
Порядок обращения взыскания на имущество по обязательствам регулируется гражданским законодательством. В соответствии со ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан несостоятельным по решению суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества (ст. 25 ГК РФ). Юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК РФ).
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в соответствии со ст. 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания). Другими федеральными законами могут быть установлены иные особенности порядка обращения взыскания на земельный участок. Например, в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 3 ст. 68) не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции; данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Примером принудительного отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, является установленная ст. 5 Федерального закона об обороте сельхозземель обязанность лица, у которого в собственности на законных основаниях оказались земельные участки или земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения, и это нарушает требования ст. ст. 3 и 4 этого Закона об ограничениях права собственности на такие земли, произвести отчуждение земельного участка или земельной доли. Если участок в установленный срок собственником не отчужден, орган государственной власти субъекта РФ обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении его к продаже земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
Что касается выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ, то по отношению к земельным участкам наиболее распространенная ситуация — это компенсация стоимости доли земельного участка, причитающейся члену фермерского хозяйства, выходящему из состава хозяйства, поскольку земельный участок крестьянского хозяйства по закону разделу не подлежит.
В комментируемой статье указывается, что прекращение права собственности на землю осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. Однако необходимо иметь в виду, что земельным законодательством закреплены многие существенные особенности применения этого порядка. Так, ЗК РФ регламентирует в ст. 52 порядок отчуждения собственником земельного участка, в ст. 53 — порядок отказа собственника от своего участка; Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 8 определяет порядок осуществления купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Эти особенности будут рассмотрены ниже.
36.Основания прекращения права собственности на землю
Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
Основания прекращения права собственности установлены в статье 235 ГК РФ. Их можно разделить на 4 группы:
— добровольная передача (отчуждение) права собственности другому лицу;
— добровольный отказ от права собственности;
— гибель или уничтожение имущества;
— принудительное изъятие имущества у собственника.
1) Право собственности может быть прекращено по воле собственника земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных сделок.
Согласно статье 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных некоторых ограничений оборотоспособности земельных участков.
2) Согласно статье 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Отказ должен быть оформлен заявлением, которое подается или в орган государственной власти либо орган местного самоуправления. При отказе лица от права собственности на земельный участок он приобретает режим бесхозяйной недвижимой вещи.
3) Гибель или уничтожение имущества является основанием для прекращения права собственности. Земля, как пространственный базис не может быть уничтожена. Однако возможны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности. Например, прибрежный земельный участок может быть уничтожен в результате размыва его водой, изменения русла реки. Земельный участок может быть уничтожен вследствие оползня, обвала и т.д.
4) Принудительное прекращение права собственности на земельный участок может быть при наличии условий и в порядке, предусмотренным законом.
Статья 239 ГК ГФ определяет два основания для изъятия земельного участка:
1. Изъятие для государственных и муниципальных нужд;
2. Изъятие ввиду ненадлежащего использования;
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
В статье 49 ЗК определен порядок принудительного изъятия земельных участков, в том числе путем их выкупа для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие допускается только в исключительных случаях:
— если это необходимо для выполнения международных обязательств РФ.
Правовым основанием для изъятия является международный договор.
— для размещения объектов государственного или муниципального значения.
Для этих целей изъятие допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов, если какой-либо объект нельзя разместить, не изымая земли, находящиеся в пользовании, владении, аренде или собственности граждан или юридических лиц.
Иные случаи необходимости изъятия земельных участков могут быть прямо предусмотрены в федеральных законах или в законах субъектов РФ. Законами субъектов РФ могут быть установлены такие случаи только в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
Статьей 79 ЗК РФ установлены ограничения изъятия земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с п.3 ст.83 ЗК РФ земельные участки в городах и иных поселениях могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку только в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Процедура изъятия установлена ст.55 ЗК РФ Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения и только по решению суда.
Убытки должны быть возмещены до момента фактического изъятия. Размер возмещенных убытков должен быть равноценным, т.е. соответствующим рыночным ценам на данный земельный участок.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются статьями Гражданского кодекса:
В соответствии со ст.279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа. Выкуп допускается только с согласия собственника. Выкуп осуществляется РФ или субъектом, или муниципальным образованием, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля. Решение об изъятии земельного участка принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Собственник земельного участка должен быть предупрежден не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно
В соответствии со статьей 50 ЗК РФ предусмотрена конфискация земельного участка. Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).
В соответствии со ст.51 ЗК РФ предусмотрена реквизиция земельного участка. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.
В соответствии со статьей 54 предусмотрено принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.
Статья 53 Земельного кодекса. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок
1. Утратил силу с 1 января 2007 года. — Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ.
2. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
3. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса. К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагается копия документа, удостоверяющего личность (для гражданина). К заявлениям юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
3.1. Для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании заявления об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком необходимы помимо указанных в пункте 3 настоящей статьи документов следующие документы:
копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица (для юридического лица);
кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка);
документы, удостоверяющие права на землю, а в случае их отсутствия — копия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, запрашивает указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них) в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы.
Документы, удостоверяющие права на землю, запрашиваются у заявителя в случае, если они не находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.
4. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Копия указанного в настоящем пункте решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.
5. Право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, за исключением случая отказа от права на земельный участок, образуемый в соответствии с настоящим Кодексом.
В случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, обязан обратиться в орган регистрации прав для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, обязан сообщить об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган регистрации прав в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи.
Комментарии к ст. 53 ЗК РФ
1. Каждое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее земельным участком на любом из предусмотренных законом прав, может от этого права отказаться. При этом те права на землю, которые возникают на основе договора — аренда, безвозмездное срочное пользование, — прекращаются по инициативе арендатора, пользователя до истечения установленного договором срока в случаях и на условиях, установленных законом для данного вида договоров (см. комментарий к ст. ст. 46, 47). Что же касается условий и порядка добровольного отказа от права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то впервые в земельном законодательстве они были урегулированы комментируемой статьей ЗК РФ.
2. В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Для прекращения права собственности на земельный участок необходимо только осуществление государственной регистрации прекращения права собственности, никакого решения государственного органа для этого не требуется, и поэтому заявление об отказе от права собственности подается непосредственно в орган государственной регистрации. По смыслу п. 2 комментируемой статьи, орган государственной регистрации не может отказать собственнику земельного участка, желающему от него отказаться, в регистрации прекращения права собственности.
Гражданский кодекс устанавливает, что при отказе от собственности на имущество права и обязанности собственника в отношении соответствующего имущества не прекращаются до приобретения права собственности на него другим лицом. То есть собственник продолжает нести ответственность за состояние земельного участка, он может быть привлечен к административной ответственности, например, за неиспользование в течение установленного срока земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, или за невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель.
Необходимо заметить, что до внесения Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ изменений в п. 2 комментируемой статьи земельный участок при отказе собственника от этого участка приобретал режим бесхозяйной вещи и, соответственно, право собственности на него прекращалось в установленном гражданским законодательством порядке. Процедуры, предусмотренные в отношении бесхозяйных недвижимых вещей, состоят в следующем. После отказа от них собственника вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки земельного участка как бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот участок, и соответственно, если суд примет такое решение, земельный участок переходит в муниципальную собственность. Если же суд требование отклонит, судьба земельного участка зависит от того, кто возьмет на себя владение и пользование земельным участком — это будет либо сам собственник участка, либо другое лицо. Если это другое лицо в течение последующих пятнадцати лет добросовестно, открыто и непрерывно будет осуществлять владение земельным участком как своим собственным, он может приобрести этот участок в собственность в силу приобретательской давности.
3 — 4. Земельные участки, используемые на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, находятся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому распоряжение ими осуществляют исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления. При получении заявления от гражданина или юридического лица об отказе от права на земельный участок они должны принять соответствующее решение, которое послужит основанием для освобождения данного лица от прав и обязанностей по владению и пользованию участком и государственной регистрации этого факта. В дальнейшем земельный участок может быть предоставлен другим землевладельцам, землепользователям или перейти в установленном порядке в категорию земель запаса.
Перечисленные в п. 3 комментируемой статьи юридические лица кроме обязательных для всех лиц документов должны предоставить документ о согласии учредителя на отказ от земельного участка.
Согласно ст. 295 ГК РФ государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться без согласия собственника принадлежащим им на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. Нормы комментируемой статьи как раз представляют собой такой случай, поскольку устанавливают обязанность согласовать отказ от прав на недвижимое имущество, не находящееся в хозяйственном ведении предприятия.
Что же касается казенных предприятий и учреждений, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они согласно ст. 296 ГК РФ владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. При этом казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГК РФ).
Частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества; остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом (ст. 298 ГК РФ).
5 — 6. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права (в частности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты) на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого Федерального закона; права же на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Поэтому среди существующих ныне прав на земельные участки значительная часть — права, возникшие до 1998 г., не зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и соответственно в отношении их не требуется внесения записи о прекращении права. Однако в этом случае принявший решение об утверждении отказа от земельного участка орган должен выполнить некоторые обязанности, которые в отношении зарегистрированных участков лежат на органах госрегистрации. В частности, в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; кадастровый учет в связи с изменением данных сведений осуществляется в том числе на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
В свою очередь органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляют информацию о земельных участках и правах на них в налоговые органы. Поскольку в соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, то сведения о прекращении этих прав сообщаются налоговым органам.
Момент прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения, при отказе от них, также будет разным в зависимости от того, зарегистрирован ли он в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если да, то такое право прекращается после регистрации этого прекращения в указанном реестре; если нет, то оно прекращается с момента принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения, о котором идет речь в комментируемой статье.
