Это важно знать можно ли продать земельный участок без процедуры межевания

Можно ли продать участок без межевания

Законодательство о земле и кадастре за последние годы претерпело ряд значительных изменений. Новшества повлекли за собой массу вопросов. Один из самых главных: можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и нет ли ограничений на продажу земли в 2020 году? Для ответа на вопрос обратимся к земельному законодательству.

Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон

Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.

Требования к межеванию

Мы выяснили, что ни в одном действующем правовом акте нет указания на обязательное проведение межевания. Законом не устанавливаются ни сроки обязательного межевания, ни то, что для продажи оно необходимо. Есть требования к межевому плану (установлены ст. 22 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», а также Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921), есть требования к порядку и срокам кадастрового учета (Статья 16 218-ФЗ). Но требований к сделкам с недвижимостью, которые четко бы указывали нам на куплю-продажу только отмежеванного земельного участка нет.

Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.

Кто может продать участок без межевания в 2020 году

Следует понимать, что продать участок без межевания можно если сведения о нем есть в базе Росреестра и он стоит на кадастровом учете. В противном случае, оформления межевания не избежать.
Каждый покупатель понимает, что при переходе прав собственности, ответственность по пользованию участком ложится на его плечи. Конечно, в покупке не отмежёванного участка есть свои плюсы – можно хорошо поторговаться и приобрести землю дешевле. Но также есть и минусы — заявленная в документах площадь и фактические границы в натуре могут не совпадать. Это чревато при возведении построек. Ведь для строительства необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила, в том числе и отступы от границ. Без межевания границы определить сложно и могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет новых построек. Продать участок без межевания в 2020 году возможно, но только вряд ли найдутся, те, кто захочет купить кота в мешке.

Кому обязательно надо делать межевание?

Земли активно осваиваются и образуются новые участки. Раньше землю делили на глазок, теперь без межевания приобрести или получить новообразованный участок не получится. Без межевания земельный участок на кадастровый учет поставить нельзя. Зато после прохождения процедуры можно смело возводить строения, а также продавать, дарить, оформлять право наследования.

Для того, чтобы узнать, кто оказывает услуги по межеванию в вашем регионе воспользуйтесь каталогом исполнителей, стоимость межевания вы можете рассчитать при помощи бесплатного сервиса на сайте — расчет кадастровых работ.

Нужно ли делать межевание при продаже участка

Законы, регулирующие сделки с землей, постоянно совершенствуются. Внесение поправок вызвало массу вопросов у собственников наделов. Самый распространенный «Нужно ли межевание при продаже участка?». Ответы на него можно найти в этой статье.

Изменения законодательства

Правительство России за последние два года приняло ряд поправок в законы, регулирующие земельные отношения. Изменения коснулись следующих законопроектов:

Суть нововведений сводится к тому, что любые юридические операции с землей без установленных границ запрещены. Ответ на вопрос, нужно ли межевание при продаже участка однозначный — да. Чтобы провести любую сделку с ЗУ, необходимо внести сведения о нем в Росреестр, получить кадастровый номер участка и оформить право собственности.

Стоит отметить, необходимость при продаже проведения межевания садовых и дачных участков. С 2018 года этот вид ЗУ также необходимо размежевывать.

Обязательно ли делать межевание при продаже ЗУ по закону?

Земельный участок — это территория земли, имеющая свою фиксированную границу. Базовые параметры объекта (площадь, форма, категория, вид разрешенного использования, адрес) вносятся в Росреестр.

Купля-продажа участка без межевания (с отметкой «Границы не определены») действующими законами не запрещается. Однако на практике довольно редко можно встретить покупателя, готового приобрести ЗУ, гроаницы которого не установлены. Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 6), земельный участок является индивидуально обособленной территоррий, с четко определенными границами.

Если надел не прошел межевание, невозможно точно определить площадь, а также начало и окончание границ. Следовательно, размер территории не установлен, а положение межевых знаков не выявлено. Хотя по действующим законам каждый объект недвижимости подлежит госрегистрации в Едином реестре, всегда есть риск приобрести ЗУ, фактические параметры которого не соответствуют данным, указанным в документах.

Продавать земельный участок без межевания — дело рискованное. Права нового владельца легко оспорить в суде. Чтобы этого не произошло, нужно воспользоваться услугами кадастровых инженеров и установить границы владений.

Заказать межевой план можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Сотрудники фирмы предоставляют полный комплекс кадастровых работ «под ключ». Мы гарантируем соблюдение сроков реализации проекта и точность расчетов.

Возможна ли продажа земли без межевания?

В ФЗ РФ № 218 (ст. 25 и ст. 26) рассмотрены случаи, когда у госрегистратора имеются причины для приостановки или отказа в регистрационных действиях. В указанных пунктах нет информации об обязательности процедуры межевания. Значит это дает возможность юристам заключать юридические сделки с имуществом, право собственности на которые подтверждается Свидетельством о наследстве, договором дарения либо иными правоустанавливающими документами.

Тем же законом (ст. 5) установлено обязательное условие, при котором возможно осуществление госучета и регистрации права собственности на объект недвижимости — наличие кадастрового номера. Следовательно, продажа участка без межевания считается неправомерной сделкой.

Существуют альтернативные варианты решения проблемы. Они подойдут тем, кто срочно хочет оформить сделку и не успевает зарегистрировать установленные границы объекта. Не проводить межевание при продаже земельного участка можно в таких случаях:

• Стороны договариваются об оформлении кадастрового паспорта после заключения сделки;
• Межевой план составляется после подписания предварительного договора купли-продажи и внесения покупателем задатка.

Затягивание процедуры происходит из-за особенностей территории, необходимости согласования границ с соседями. Этими же факторами объясняется довольно высокая стоимость кадастровых работ.

Заказать межевание участка при продаже дома и получить результат в установленный срок можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Сотрудники компании помогут согласовать границы с владельцами смежных наделов и пройти регистрации в Росреестре.

Продажа земли без межевания: Плюсы и минусы

Полномочия по установлению границ ЗУ принадлежат кадастровым инженерам. Список аккредитованных специалистов можно найти на сайте Росреестра. Подрядчик обязан подтвердить свою квалификацию аттестатом гособразца, лицензией на проведение работ и регистрационной записью в Реестре кадастровых инженеров. Стоимость межевания и других кадастровых работ зависит от ценовой политики подрядчика и региона, где расположен земельный участок. Исполнители устанавливают расценки на свои услуги самостоятельно.

Если кадастровый инженер состоит в штате госорганизации (БТИ), то стоимость его услуг контролирует Приказ Минэкономразвития. Продажа дачного участка без межевания имеет ряд преимуществ и недостатков для каждой стороны купли-продажи.

1. Сокращение расходов на межевание.

1. Возникновение пограничных споров с соседями.
2. Невозможность поставить землю на госучет и оформить имущество в собственность.
3. Запрет на проведение юридических операций.

1. Не нужно заказывать услугу и тратить деньги.

1. Снижение спроса на ЗУ, границы которого не определены.
2. Отказ госрегистратора в выдаче технической документации и регистрации перехода права собственности.
3. Судебные разбирательства с соседями за территорию.
4. Признание сделки купли-продажи ничтожной.

Из таблицы понятно, что продажа земельного участка без межевания имеет больше минусов, чем плюсов. Поэтому лучше один раз обратиться к эксперту по инженерным изысканиям, потратить деньги и установить границы владений, чем втягиваться в длительные разбирательства по поводу их расположения с соседями. Продавец рискует оказаться в ситуации, когда не размежеванный ЗУ никто не захочет купить или взять в долгосрочную аренду.

Проблемы и риски, связанные с покупкой земли без межевания

Продажа земельного участка без межевания связана с определенными сложностями и рисками. После такой сделки новый владелец может столкнуться с такими проблемами:

• Отсутствие обозначенных границ провоцирует споры между соседями из-за расположения межи;
• Госрегистратор может отказать в оформлении перехода права собственности;
• Юридические операции по дарению или завещанию земли проводятся при наличии межевого плана;
• Новый владелец ЗУ, взявший на себя обязательства по проведению межевания, самостоятельно решает возможные спорные ситуации и оплачивает расходы на работы;
• В результате межевания площадь ЗУ может измениться.

Чтобы оградить себя от рисков, лучше провести кадастровые исследования по установлению границ надела, оформить необходимые технические документы и внести результаты в Росреестр. Заказать услугу можно в ГЕОМЕР ГРУПП.

Можно ли покупать участок или дом без межевания

У покупателя может возникнуть больше проблем, чем у продавца, если он приобретает не размежеванный земельный участок. В любом случае, межевание нужно будет проводить, но оплата услуги является обязанностью заказчика. Покупка дома на участке с неопределенными границами может вызвать несколько проблем:

• Площадь надела может быть существенно меньше, чем описывал продавец, поскольку границы между смежными участками были установлены неправильно;
• Пограничные споры с соседями могут стать причиной процедуры уточнения границ. В результате могут выявить нарушения отступов при строительстве дома и других ОКС, расположенных на участке;
• К общей площади участка присоединены незаконные квадратные метры, которые не оформлены в собственность.

Перед тем, как подписать письменное соглашение о покупке объекта недвижимости, нужно проверить имущество и его владельцев на юридическую чистоту. Ознакомиться с техническими параметрами дома или земельного участка можно с помощью выписки из ЕГРН. Заказать электронный экземпляр справки можно через сайт Росреестра, МФЦ или другие интернет-порталы.

Можно ли продать садовый участок или дачу без межевания?

Ежегодно ранней весной открывается сезон продажи садовых участков. Как разобраться, какой из них стоит покупать, а какой нет?

А с другой стороны: как продавать правильно, чтобы покупатель быстрее нашелся?

Если описать зависимость продажи от межевания, то можно уверенно сказать: участок с определенными границами продается быстрее и проще.

К этому можно добавить — выгоднее, потому что кроме возвращения денег за эту услугу, вы еще получите приятный бонус в виде маржи.

Возможность продажи дачного или садового участка без межевания

В отношении процедуры регистрации прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, не произошло никаких изменений. Продать свой дачный или садовый участок без межевания все еще можно.

Однако, есть некоторые затруднения, которые могут возникнуть:

1. Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче, где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
2. Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом. Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
3. При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
4. Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.

Для того, чтобы точно узнать, потребуется ли межевание, нужно обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ.

Сообщив ситуацию, необходимо выяснить, какие документы нужны в этом случае. Если в списке отсутствует межевой план, то процедуру межевания можно не проводить.

Особенности сделки

Пока есть возможность продажи садового участка без межевания. В этом есть свои плюсы и свои минусы. Плюс состоит в том, что упрощенная система регистрации (дачная амнистия) экономит время и деньги владельцев.

Напомним, что в 2006 году был принят закон, который узаконил упрощенное оформление права собственности. В народе его назвали «дачной амнистией», потому что с его помощью были зарегистрированы некоторые незаконные постройки и земля.

При этом документов предъявляется в Росреестр значительно меньше, и госпошлина за оформление — ниже. В конечном итоге собственник получает те же самые бумаги, что и при обычной процедуре регистрации.

Этим правом воспользовались многие дачники. Она продлена до 2020 года, что говорит о популярности у дачников подобной меры.

Для продажи участка без межевания потребуются документы:

• паспорт;
• Постановление о выделении участка;
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН; ;
• договор купли-продажи;
• квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина составит 350 рублей, что меньше, чем при обычной регистрации. Как видно из списка, в нем отсутствует межевой план, который не является обязательным в этом случае.

Межевой проект можно получить в Правлении садоводческого товарищества в бумажном или электронном варианте.

Если участок не оформлен в собственность, то его сначала нужно зарегистрировать это право в Росреестре. Только после этого землю можно продать.

Влияние межевания на стоимость

При отсутствии межевания рыночная стоимость может сильно снизиться. Покупатель не готов брать земельный участок без четких границ. Продавцу лучше воспользоваться этой особенностью и провести процедуру за свой счет.

Причем цена повысится не на сумму межевания, а гораздо больше. Если взять среднюю цену на дачный участок 6 соток, то цена за размежеванный участок увеличится на 50-150 тысяч рублей, в зависимости от региона.

Заключение

Несмотря на все трудности, которые возникают без межевания, продать садовый участок без определения границ можно. Но лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы совершить сделку с выгодой для себя.